661 replies to this topic

[Dzordzo]

Da probam ja da odgovorim

Ulazes na trziste koje ne poznajes i na kojem nemas fizicko prisutstvo.

Ulazes u pojedinacnu nekretninu tako da ti je diversifikacija nikakva.

Smanjivanje rizika tj. unajmljivanje agencije bi ti pojelo dobar deo moguce zarade.

Zavisnost od vremenskih prilika, pogotovo ako kupujes nekretninu na kredit moze te bukvalno upropastiti.

 

Kako bi nas kolega Orisni rekao lepo ulozis u REIT fond tako da si izlozena trzistu nekretnina ali imas diversifikaciju kroz fond tj. veliki broj nekretnina.

[Nataly14]

Hvala, Dzordzo, volim da cujem misljenja ljudi koji se razumeju, zato sam i ovde da pitam.

 

Grcko trziste kao i turizam prilicno dobro poznajem, naravno ne samo na osnovu letovanja tamo. Za 4 (4 i po) meseca izdavanja ne moram da fizicki budem prisutna tamo, a nije veliki problem organizovati osobu koja ce goste u proseku 3 puta mesecno docekati i srediti apartman. U manjim mestima lako je naci i osobu koja ce uskociti da popravi nesto ako do toga dodje. Ovo je sve izvodljivo ukoliko zelis da se posvetis tome i nasi ljudi vec tako rade u Grckoj.

 

Nisu ni svi vlasnici nekretnina koje se izdaju u Beogradu, neki od njih zive u inostranstvu, ali su organizovali osobe ovde za "prvu pomoc".

 

Fizicki mogu da budem prisutna tamo preko celog leta ako zelim (ali ne zelim), dok preko zime (tj. u jesen nakon sezone) mogu da odem iz potrebe (krecenje, priprema za sledecu sezonu, dodavanje invertara itd...).

U krajnjem slucaju mogu da dam agenciji da mi izdaje i opet cu vise zaraditi nego da takav stan izdajem u Beogradu. Ovde da ne pominjemo stanare koji beze i ne plate komunalije i ostale probleme sa kojima se ovde susrecu iznajmljivaci.

Sto se tice vremenskih prilika, Grcka nije Hrvatska ili Crna Gora. Nisam do sad cula da je Grckoj propala bilo koja sezona zbog loseg vremena.

Ne kupujem na kredit, ne znam ni da li bi to bilo izvodljivo da ovde dobijem kredit, a da kupujem u inostranstvu.

 

Lose strane svega ovoga naravno postoje, da ne bude da je sve sjajno i bajkovito., ali su zaista minorne.
 

[Nataly14]

Evo primer izdavanja nekretnine na Sitoniji na Halkidikiju (starogradnja, bez bazena, 250m od mora, unutra lepo opremljeno, prima 5-6 osoba, u mestu jos nepoznatom za nase turiste, ali u blizini vecih poznatih mesta):

 
- sezona od polovine maja do polovine septembra

- 7.500 EUR je uzeo vlasnik za 4 meseca izdavanja

- SVI troskovi do 1000 eur

- vlasnik nije fizicki prisutan u Grckoj

 

Nekretnine kao ova sto mi planiramo da kupimo se izdaju za vise novca.

Edited by Nataly14, 11 September 2014 - 20:24.

[rkomi]

Evo primer izdavanja nekretnine na Sitoniji na Halkidikiju (starogradnja, bez bazena, 250m od mora, unutra lepo opremljeno, prima 5-6 osoba, u mestu jos nepoznatom za nase turiste, ali u blizini vecih poznatih mesta):

 
- sezona od polovine maja do polovine septembra

- 7.500 EUR je uzeo vlasnik za 4 meseca izdavanja

- SVI troskovi do 1000 eur

- vlasnik nije fizicki prisutan u Grckoj

 

Nekretnine kao ova sto mi planiramo da kupimo se izdaju za vise novca.

Zanimljivo zvuci. Kako tacno prima 5-6 osoba? Koliko je kvadrata kuca (stan)? Da li je podeljeno na 3 studija, za po 2 osobe ili kakva je struktura?

[Nataly14]

U pitanju je jedan apartman na dva sprata sa 2 spavace sobe, dnevnom sobom, kuhinjom... U Grckoj kad izdajes nije bitno toliko koliko kvadrata ima apartman vec koliko osoba moze da primi.

[akiro]

Zanimljivo zvuci. Kako tacno prima 5-6 osoba? Koliko je kvadrata kuca (stan)? Da li je podeljeno na 3 studija, za po 2 osobe ili kakva je struktura?

 

Srbijukse, Bugare, Makedonce, Rumune, i sl., grubo rečeno nabijaš u tor. U svaku sobu po dva ležaja ili dupli ležaj (zavisi šta može da se smesti), i.e. dve osobe. Neki agent, koji nije shvatio da NE tražim objekat za izdavanje mi se za mikrogarsonjeru od 30m2 (incl.terasa, sama gajba sveukupno možda 23m2) a po ceni od 60k pohvalio da tu može lepo da se strpa dva ležaja/4 osobe i da se uzme 60 Eura za noć u glavnoj sezoni. Soba 4x4, znači tu bi stala dva kauća na rasklapanje dimenzija 140x200 i da jedva prođeš između njih, a ručavanje samo na terasi. Za dvosoban stan (dve spavaće plus dnevna/kuhinja/trpezarija) može da se uzme sigurnih 80-90 Eura/noć u glavnoj sezoni.

 

Ono što Nataly nudi je već deluxe varijanta. Još kad uzmeš u obzir već drugu po vremenskim uslovima katastrofalnu sezonu u Crnoj Gori (prošle godine samo more je bilo hladno, a ove godine svako malo vremenske nepogode), Grčka je za srpski odmor obećana zemlja.

[Nataly14]

Ovo sto Akiro pise je tacno i to zna svako ko je iole upucen u turisticku situaciju u Grckoj.

Uopste ne postoji sumnja u izdavanje jednog apartmana na moru, to se u sustini vrlo lako i brzo popuni. Kad se kupuje kompleks ili kuca od 5-6 ili vise soba, to je vec druga stvar i tada bi vlasnik morao biti tu, veci su troskovi, vece obaveze i naravno veca zarada. I veca nedoumica hoce li se popuniti ili ne.

Edited by Nataly14, 11 September 2014 - 22:42.

[orisni]

Orisni, zasto je po tebi rizik investirati u stan u Grckoj?

Dzordzo je vec odgovorio. Ulazes sve pare u jedan stan tako da nema diversifikacije. Evo primer diversifikacije: umesto da uzmes jedan stan, uzmes po polovinu od dva stana. Ako sam dobro razumeo, stan je na Sitoniji. Da li mislis da ce stanovi na Sitoniji imati bas najveci prinos, veci nego na Kasandri (ili na Svetoj Gori ? Mozda tako bude te na stanu na Sitoniji zaradis 100% za 10 godina, a na stanovima na Kasandri se zaradi 10% za 10 godina. Ali mozda bude i obrnuto: 100% na Kasandri, a 10% na Sitoniji. Ako ne znas gde ce biti najveca dobit, onda je mozda bolje pare podeliti da kupis po polovinu dva stana, jednog na Sitoniji, jednog na Kasandri.

 

Zapravo, zasto mislis da ce prinos bas u Grckog biti veci nego bilo gde drugde, recimo u Crnoj Gori ili u Hrvatskoj. Zasto ne uzeti po trecinu od tri stana, jednog u svakoj od tri drzave? U jednoj od te tri drzave ce prinos biti najveci, u jednoj ce biti najmanji. Idealno bi ti bilo da pogodis gde ce biti najveci. Ali ako ne znas, onda je mozda bolje uzeti u svakoj po trecinu stana. Tako neces imati najbolji prinos, ali neces imati ni najgori prinos.

 

Rizik tog jednog jedinog stana je da prinos/cena mogu da mu skoce znatno manje (ili da mu padnu znatno vise) nego drugim stanovima. Mozda to naselje u kome uzimas stan uleti u neke probleme (izlije se kanalizacija na plazu, gradocelnik napravi sranja kad mu sin potrosi pare od stana koji je prodao Akiri, pronadju da su stanovi u tom naselju lepljeni nekim smrdljivim materijalima uvezenim iz Srbiji...). No, rizik ide na obe strane. Time sto to naselje moze da bude losije nego ostala, moze da bude i bolje. Mozda to naselje prodje bas najbolje (dobiju novu plazu, razviju se najvise, izgrade neki lukuzan akvapark u blizini i svi zele da odsednu bas tu...).

 

Da kupujes stan za zivot, onda moras da uzmes jedan, a ne mozes da zivis u po pola od dva stana. Ali ako kupujes stan kao investiciju, onda (barem u Americi) moze lako da uzmes mali deo veceg broja nekretnina i da tako diversifikujes svoje ulaganje. Nemam pojma da li tako nesto postoji u Grckoj.

[orisni]

volim da cujem misljenja ljudi koji se razumeju

Samo da napomenem da nemam pojma o konkretnoj situaciji ni u Srbiji, a kamoli u Grckoj. Zivim, radim i investiram (i u nekretnine) u Americi.

 

U krajnjem slucaju mogu da dam agenciji da mi izdaje i opet cu vise zaraditi nego da takav stan izdajem u Beogradu.

To je mozda trenutno tako. Ali hoce li tom stanu u Grckoj cena vise skociti (ili manje pasti) nego stanu u Beogradu? Ne investiras u stan samo radi rente nego i radi cene po kojoj prodas na kraju. I hoce li i taj odnos rente ostati isti takav?

 

Ovde da ne pominjemo stanare koji beze i ne plate komunalije i ostale probleme sa kojima se ovde susrecu iznajmljivaci.

A oni koji iznajme stan na moru ne mogu da pobegnu, naprave krs, ruiniraju stan...?

 

Sto se tice vremenskih prilika, Grcka nije Hrvatska ili Crna Gora. Nisam do sad cula da je Grckoj propala bilo koja sezona zbog loseg vremena.

Kad su ti sve pare u jednom stanu na jednom mestu, ko zna sta tom mestu moze da se desi: poplava, zemljotres (ne mora da unisti tvoju nekretninu, ali moze da osteti infrastrukturu toliko da ljudi tamo idu manje), nedostatak vode, nedostatak struje...

 

Lose strane svega ovoga naravno postoje, da ne bude da je sve sjajno i bajkovito., ali su zaista minorne.

Mislim da i ti i Akiro zanemarujete lose strane takve investicije a navodite lose primere izdavanja u Beogradu.

 

Evo primer izdavanja nekretnine

Ne moze se iz jednog primera steci generalna slika. Kakav je prosek za izdavanje tamo?

 

Nekretnine kao ova sto mi planiramo da kupimo se izdaju za vise novca.

Nije pitanje apsolutnog iznosa novca nego relativno u odnosu na ulozene pare. Koji procenat cene stana dobijas godisnje kroz rentu? Ako stan kosta 100.000E i dobijes 7.500E od rente minus troskovi od 1.000E, to je 6.5% godisnje. Koliko je taj prosek godisnje? Koji je raspon tog prinosa godisnje? Verovatno ima onih koji nikad ne izdaju stan, pa tako gube 1.000E godisnje (tj. -1%) i  ima onih koji mozda izdaju tako da zarade 12.000E (tj. 12%).

[orisni]

Grčka je za srpski odmor obećana zemlja.

Ah, da, ne uzimas stan u Srbiji kao investiciju posto ljudi nemaju para za stanarinu, nemaju para za komunalije, plate im padaju, vrednost stanova pada... ali zato ocekujes da ce svi ti isti ljudi iz Srbije ici u Grcku na odmor. Kao sto rekoh, cini mi se da i ti i Nataly ignorisete neke rizike koji postoje kad kupis stan za izdavanje. Ali to ne znaci da to nije jedna od najboljih investicija za ljude iz Srbije. Zaista ne znam u sta sve vi mozete da investirate pare.

[rkomi]

Dzordzo je vec odgovorio. Ulazes sve pare u jedan stan tako da nema diversifikacije. Evo primer diversifikacije: umesto da uzmes jedan stan, uzmes po polovinu od dva stana. Ako sam dobro razumeo, stan je na Sitoniji. Da li mislis da ce stanovi na Sitoniji imati bas najveci prinos, veci nego na Kasandri (ili na Svetoj Gori ? Mozda tako bude te na stanu na Sitoniji zaradis 100% za 10 

Malo sale nije na odmet, prica se da blizu Svete Gore ima novogradnje, apartmantsko naselje, prica se da je povoljan odnos cena/godisnji prinos Negde izmedju Vatopeda i Hilandara, dobra gradnja, sendvic zid.

[Nataly14]

Orisni, mislim da se nismo najbolje razumeli. Nismo mi nikakvi investitori niti zelimo da ulazemo u rakete i komete. 

 

Izdavanje tog stana ne bi bila nasa primarna zarada, ne zavisi nam zivot od toga hocemo li izdavati ili ne. Po ovome sto pises (zemljotresi, poplave, ruiniranje stana...) niko ne bi trebao da kupi stan.

[akiro]

Ah, da, ne uzimas stan u Srbiji kao investiciju posto ljudi nemaju para za stanarinu, nemaju para za komunalije, plate im padaju, vrednost stanova pada... ali zato ocekujes da ce svi ti isti ljudi iz Srbije ici u Grcku na odmor. Kao sto rekoh, cini mi se da i ti i Nataly ignorisete neke rizike koji postoje kad kupis stan za izdavanje. Ali to ne znaci da to nije jedna od najboljih investicija za ljude iz Srbije. Zaista ne znam u sta sve vi mozete da investirate pare.

 

Stan sam uzeo isključivo i jedino za sopstveno uživanje. Radim preko interneta i mogu malo duži period da provedem u Grčkoj. Znam podosta toga o izdavanju, ali me to ne interesuje. A Srbima ne bi ni u Grčkoj izdao svoju imovinu. Stoka je to grdna. Ako promenim posao, pa mi bude isplativije da izdajem, jer ne mogu duže od tri nedelje sam da koristim,, izdavaću samo italijanima. Takvo sam i mesto odabrao, za koje srpski turisti nemaju dovoljnu potkovanost. Nema ovde giros za 2 Eura. To je u Haniotiju i Pefkohoriju.

 

Na duže staze vrednost stana može samo da poraste. U ovom mestu je zbog strukture, arheoloških iskopina i mentaliteta lokalaca nemoguća "Budvanizacija" kao u Haniotiju.

 

BTW, investicije me ne zanimaju i tu reč ne želim da čujem. Ženi i meni leže 63k u Sojaproteinu, Agrobanci, Željezari Nikšić, Eurofondu, Budvanskoj rivijeri, i još par. Više ih i ne pamtim. Išlo neko vreme dobro, a onda naglo palo. Sad su pare zabunkirane i čekamo akciju po akciju da ih sa najmanjim gubitkom prodamo. Samo EPCG smo uspeli da izvučemo sa pozitivnom nulom. Tako da, please, ne pominji mi investicije. Hebe mi se za to, život je jedan i ne želim da se igram investitora već da uživam.

[Nataly14]

Ah, da, ne uzimas stan u Srbiji kao investiciju posto ljudi nemaju para za stanarinu, nemaju para za komunalije, plate im padaju, vrednost stanova pada... ali zato ocekujes da ce svi ti isti ljudi iz Srbije ici u Grcku na odmor.

 

Veruj mi, nece biti isti ljudi Ili mozda imas neku novu informaciju da Srbi ne idu na letovanje u Grcku? Ili da idu u malom broju?

 

Na Halkidikiju nema samo Srba. Cak ih ima manje od Bugara i Rumuna. Takodje Halkidiki je pun i Makedonaca, Madjara, Nemaca i Italijana. Na Halkidikiju takodje letuju i Cesi, Poljaci, Rusi (u nesto manjem broju nego prethodno nabrojani)... 

 

Ne znam koliko si i da li si upucen u statistike poslednjih godina sto se tice turizma u Grckoj, tako da bas ne shvatam na cemu se bazira ta sumnja.

[tdusko]

Evo primer izdavanja nekretnine na Sitoniji na Halkidikiju (starogradnja, bez bazena, 250m od mora, unutra lepo opremljeno, prima 5-6 osoba, u mestu jos nepoznatom za nase turiste, ali u blizini vecih poznatih mesta):

 
- sezona od polovine maja do polovine septembra

- 7.500 EUR je uzeo vlasnik za 4 meseca izdavanja

- SVI troskovi do 1000 eur

- vlasnik nije fizicki prisutan u Grckoj

 

Nekretnine kao ova sto mi planiramo da kupimo se izdaju za vise novca.

 

7500 je prihod ako sam dobro razumeo, a 1000 su rashodi? Ne deluje bas realno. Prvo, jasno je da se ovde prica o izdavanju na crno, ali mi nije jasno da neko planira investiciju i racuna na utaju poreza. To em sto je kriminal em je i neozbiljno jer drzava moze cas da stegne kontrolu ako joj zatreba kesh, a trebace im . Druga stvar, i da je tacno da su troskovi samo 1000 eur za 4 meseca pogresno je to suprostavljati ovom prihodu jer troskova ima jos 8 meseci, a prihoda tesko da ima tih meseci. Dalje, zasto mislim da je 1000 eur troskova teska smejurija? Pa pre svega troskovi nisu samo racuni vec se tu mora od prvog dana ulagati u fond za renoviranje i odrzavanje. Samo to mora biti bar 1000 Eur po sezoni. Pozeljno je promeniti krevete i duseke s vremena na vreme, klimu, renovirati kupatilo, platiti crvenu tarifu u nedelju popodne vodoinstalateru kada gosti zapuse sudoperu/kadu/solju/lavabo... Tek na to dolaze racuni svaki mesec, cistacica, agencija, neko ko ce obilaziti stan, gorivo i amortizacija za auto kada budete dolazili... Tesko da se to moze uklopiti u 1000 za godinu. Ako se tome doda i porez od 10%, od onih 7500 realno tesko da ostane vise od pola profita. Treba uracunati tu i gubitak od izdavanja u vremenu kada ste vi/familija/bliski prijatelji tamo sto je realno da se desi u sezoni. 

 

Sve u svemu, ja ne bih racunao sa profitom vecim od 50% sto pri prihodu od 7500 dodje nekih 300-350 Eur mesecno. E sad, uopste nije sporno da vi sa svojim parama i stanom mozete da radite sta hocete. Ili kao Akiro te bas zabole za investiciju, ali ako pricamo o investiciji i prezentujemo neke brojke onda bi valjalo da ih malo propustimo kroz kritiku.