34 replies to this topic

[angelia]

 

 

Problem je u tome sto ja stvarno ne znam ko je danas spreman da iznajmljuje LUX stan na Konjarniku pa da izdvoji 350e mesecno kad istu kvadraturu pristojnog stana moze da dobije za 220. Ovaj drugi prema oglasenoj ceni je isplativiji, ali ja sumnjam da mogu da se dobiju na Konjarniku tolike pare jer je ponuda stanova za izdavanje velika. Tako da su 22 godine ovog drugog prilicno diskutabilne. Racunaj da se otplacuju u najboljem slucaju za 25 godina, mada mislim da ce i cene i kirije zajedno nanize i dalje. Verujem da se oba izdaju za jedno 10% nize od ove oglasene cene. Znaci 4% max godisnje povracaj investicije u ovom trenutku. Ali ako kirije padnu za jedno 20% u naredne 2-3 godine onda ti racun dodje kao za svajcarski kredit, samo obratno. Ovo ti je sada kao racunanje isplativosti svajcarskog kredita 2007. godine u idealnim uslovima. Vidis sta se desilo par godina kasnije.

 

Za te pare dok sam ja bila u BG si jedva mogao pristojan jednosoban da iznajmis   ako imas srece.

 

Inace to stanje na trzistu bas i nema smisla, ako su u pravu da jos uvek postoji nedostatak stanova (a kupovne cene tvrde da jesu), a kupovna moc niska, onda su kirije izuzetno niske.

[WarholFactory]

http://mashable.com/...nt-rent-airbnb/

Hotel kinda like ROI  

Beograd uvek vrvi od turista.

[orisni]

5-10,000 evra da se  mozda plati za radno mesto  na drzavnim jaslama

Kakva drzava, takva i investicija. Znaci, sa 100k evra mozes da kupis 10-20 radnih mesta. Ako nemas 10-20 rodjaka, mozes sa nekim nepoznatim ljudima da sklopis ugovor da im ti kupis radno mesto, a onda da ti oni placaju u sledecih, recimo, 10 godina neki procenat svoje plate, recimo 15%. Ako je prosecna plata 500evra, to je 6.000 godisnje, pa ako su "investirao" u 15 plata, to je 90.000 godisnje i ti dobijas 13.500 sto nije los ROI na 100.000. Uzas. Ali barem su uslovi ugovora precizni i "odredivi", pa je onda i ugovor "zakonit".

[orisni]

Recimo, kolika je cena stana sa dve spavace sobe

Vidi se da zivis u Americi. U Srbiji broje sve sobe, ne samo "bedrooms".

 

 

[angelia]

Vidi se da zivis u Americi. U Srbiji broje sve sobe, ne samo "bedrooms".

Znam - zato sam i napisala dve spavace sobe, zato sto mi opis u SR, dvosoban, trosoban ili slicno stan ne kazuje u stvari sta dobijam. Broje kuhinje od 9 kvadrata u kuhinja + dnevna soba. Inace ispustila sam da kazem dve normalne spavace sobe. Ne ono 1.5 soban stan u kome je druga soba velicine mog ormara 

 

U mom slucaju izgleda da se isplati da ubedim moje da prodaju tamo sve i to investiraju u US. Ovde ces minimum dobiti 6% u Filadelfiji, Florida moze da bude i 10%.

[Monitor]

Znam - zato sam i napisala dve spavace sobe, zato sto mi opis u SR, dvosoban, trosoban ili slicno stan ne kazuje u stvari sta dobijam. Broje kuhinje od 9 kvadrata u kuhinja + dnevna soba. Inace ispustila sam da kazem dve normalne spavace sobe. Ne ono 1.5 soban stan u kome je druga soba velicine mog ormara 

 

U mom slucaju izgleda da se isplati da ubedim moje da prodaju tamo sve i to investiraju u US. Ovde ces minimum dobiti 6% u Filadelfiji, Florida moze da bude i 10%.

 

Upravo zbog toga je cena stana u Srbiji, a narocito u Beogradu neodrziva.

 

Neko kaze, pa jeste, ali se ipak kupuju stanovi.

Ako pogledamo novogradnju, recimo da 70% stanova ne bi proslo najosnovnije kriterijume u SAD ili nekim razvijenijim drzavama Evrope da se uopste nazove stanom.

Kako moze nesto od 30 kvadrata da se zove stanom i da jos imate napravljene dve sobe, pa ispade da je to dvosoban stan.

Od 50 kvadrata nekad prave i trosobne. A tu naravno ne postoji ni minimum uslova. U mnogim zemljama postoji minimum kvadrata da bi prostorija mogla da se nazove sobom.

 

E sad, dolazimo do kljucne tacke. Taj sto u Beogradu kupuje stan od 30 kvadrata, kupio bi stan od 50 kvadrata da su cene prilagodjenije.

Ako su troskovi gradnje sa isplatom plata, repromaterijala i svega ostalog oko 300 evra(bez dozvola, gradjevinskog zemljista i slicno), jasno je da i sa cenom od 600 do 800 evra ima vise nego dovoljno prostora da svoj deo kolaca dobiju i grad i drzava i investitor.

 

Ovo smanjenje kvadrature stanova u Beogradu me podseca na smanjenje Milka cokolada. Kao kupuju se u istom broju, samo su sad ove 70 grama, a ne 100.

Ako bi se propisalo i kod nas da soba mora minimalno da ima 12 kvadrata i da dnevna soba mora da ima minimalno 20 kvadrata, to bi znacilo da najmanji jednosoban stan(broje se samo spavace sobe) mora da ima izmedju 55 i 60 kvadrata. Slicni standardi bi vazili i za ostale prostorije.

 

Da li to znaci da bi se zadrzala cena kvadrata? Pa ko bi onda kupovao te vece stanove? Naravno da bi cena kvadrata drasticno pala, jer bi ljudi i dalje jurili da kupe stan za 30 do 60 hiljada evra, koliko su placali svoje garsonjere, ali bi sada 55 ili 60 kvadrata kostalo toliko. Dakle, cena stanova bi ostala ista, samo biste dobijali vise kvadrata.

 

Srbija nije Japan ili Holandija, a Beograd nije Tokio. Nema razloga da se svi grcimo u 30 kvadrata, kad ima sasvim dovoljno mesta da svi zive u normalnim stanovima.

[orisni]

izgleda da se isplati da ubedim moje da prodaju tamo sve i to investiraju u US.

Nije bas ova tema (posto je Helmut rekao da ne zeli da iznosi pare izvan Srbije), ali svakako oni koji mogu da iznesu pare treba da razmisle o tome. 

 

Ovde ces minimum dobiti 6% u Filadelfiji, Florida moze da bude i 10%.

Kad cujem da investicije negde imaju (relativno) visoku ocekivanu dobit (6-10%) ali da nemaju veliki rizik, meni je to uvek sumnjivo. Ili je ocekivani prinos manji ili postoji neki skriveni rizik. Da li bi tvoji radili oko tih nekretnina ili bi samo rentirali? Ako vec zele da investiraju kroz nekretnine, da li bi bilo bolje da gledas neki fond za to, npr. VGSIX, umesto pojedinacnih nekretnina. Za kraj, zasto bi investirali samo u nekretnine umesto i u akcije i obveznice?

[Alfred J. Kwak]

Kupi masinu za susenje i pakovanje voca i teraj u izvoz, za to mozes dobiti neku malu subvenciju, povlasticu itd, zaposlis sebe ako nemas posao, ovako placas sezonce, moze jako dobra prica da se napravi sa 10-15k ulaganja. U svakom slucaju neka proizvodnja koja ide preko i ima sigurnu cenu. Zavisi i od toga sta trenutno imas od nekretnina, da li ti je reseno stambeno pitanje itd...

[Gant]

Za te pare dok sam ja bila u BG si jedva mogao pristojan jednosoban da iznajmis

 

U svakom slucaju neka proizvodnja koja ide preko i ima sigurnu cenu. Zavisi i od toga sta trenutno imas od nekretnina, da li ti je reseno stambeno pitanje itd...

 

Zarada na beogradskim nekretninama godinama je bila nenormalna, cak je doslo do te mere da ih je veliki broj upravo kupio na kredit da bi na njima zaradjivao.

Problem zasto narod u Srbiji nece nista drugo sem da kupi stan u BG-u je zato sto je ta investicija u Srbiji ubila poslovicu "Nema hleba bez motike".

Godinama je dokazivala da je to moguce. Sad samo da vidimo do kada ce to biti odrzivo. Vec je porpilicno poljuljano, ali jos uvek se drzi.

[Hamilton]

Ulozio bih u sadnju lesnika...jedno 30.000e (ukljucujuci i kupovinu dva hektara zemlje).

U jagodu bih ulozio isto toliko, a posto sam mlad, i 30.000e u sadnju oraha.

Ti bi bilo to, gospodin covek dozivotno.

[angelia]

Nije bas ova tema (posto je Helmut rekao da ne zeli da iznosi pare izvan Srbije), ali svakako oni koji mogu da iznesu pare treba da razmisle o tome. 

 

Kad cujem da investicije negde imaju (relativno) visoku ocekivanu dobit (6-10%) ali da nemaju veliki rizik, meni je to uvek sumnjivo. Ili je ocekivani prinos manji ili postoji neki skriveni rizik. Da li bi tvoji radili oko tih nekretnina ili bi samo rentirali? Ako vec zele da investiraju kroz nekretnine, da li bi bilo bolje da gledas neki fond za to, npr. VGSIX, umesto pojedinacnih nekretnina. Za kraj, zasto bi investirali samo u nekretnine umesto i u akcije i obveznice?

Za takav cap rate moras sam da odrzavas, nisam pricala o odluci o ulaganju nego samo o razlici u povracaju. Trenutno investicione nekretnine u Filadelfiji donose 6-10% cap rate, nema tu skriveni rizik, uzmi u obzir da ti je od toga kamata na hipoteku 3% (tj 4% na 75%) dodaj glavnicu i nemas ti zaradu 6-10% vec negde 2-4%. Uz to imas 25% kapitala koji si stavio. Ovakav povracaj je posledica krize 2008.

 

Znaci ne zele oni da nesto investiraju samo sam razmisljala ako vec sve prodaju dolaze ovde da li bi kupovina nekog stana da ako odluce da odu nazad imaju nekretninu - isplativa. Ovde naravno ne bi to radili.

[orisni]

@angelia

NIsam razumeo tvoj prethodni post uopste. Da li tvoji odlaze iz Srbije i treba da odluce da li da zadrze stan koji imaju tamo ili da ga prodaju i da donesu pare u Ameriku (koje onda mogu da uloze u nekretnine il bilo sta druo). Je li to glavno pitanje? Ili je pitanje da li da prodaju tamo veci stan, kupe manji i samo deo para donesu u Ameriku?

 

investicione nekretnine u Filadelfiji donose 6-10% cap rate, nema tu skriveni rizik, uzmi u obzir da ti je od toga kamata na hipoteku 3% (tj 4% na 75%) dodaj glavnicu i nemas ti zaradu 6-10% vec negde 2-4%. Uz to imas 25% kapitala koji si stavio.

Ne razumem ovaj racun posto kredit nekad uzimas u obzir (za neto dobit) a nekad ne (za stopu prinos). Ako ulozis $25000 u stan od $100000 koji zaradi 2-4% (na tih $100000), to ti je zarada od 8-16% (na ulozenih $25000).

[daljinac]

Mozda je bolje ako postavite konkretan primer, tipa Stan od 50kv u floridi kosta (lupam) 75.000 dolara.

-Struaj je toliko i toliko, godisnji porez toliko , komunalne takse ,voda,tv preplata,internet,grejanje(ako ga ima),plin,.

-Moze se izdati za toliko

-Odrzavanje stana ..toliko

 

Eto, cisto konkretan primer, da imamo predstavu kako to izgleda tamo preko bare

[daljinac]

Btw. kada vec pricamo o nekretninama, cisto kao upozoravajuca mogucnost.Ne kazem da je ovo sigurno ali bolje je imati u vidu ako se covek odlucuje na ovako skup poduhvat

 

Edited by daljinac, 04 March 2015 - 20:29.

[orisni]

Ne kazem da je ovo sigurno

Ma, ne, sasvim je sigurno da ce do 2033-e nekretnine vredeti isto kao 1955-e. Nego, odakle ti kopas ove grafike? Sta ovo uopste predstavlja? Sta je onaj dvocifren broj posle godine? Jesu li ovo kao neke cene po godinama u nominalnim iznosima ili u realnim iznosima... ili u kilogramima zlata koji su potrebni za kupovinu prosecne nekretnine?