405 replies to this topic

[mrblaf]

Imamo razlicite teme posvecene nekretninama, bankama, berzi, investicionom zlatu itd. ali mislim da nema nijedna tema u kojoj bi se raspravljalo o investicionom portfoliju, tj. o investiranju u razlicite oblike imovine.

Na internetu ima dosta materijala o teoriji i principima portfolija, ja bih se ovde osvrnuo samo na jedan model koji se meni svideo, tzv. permanentni portfolio. Na ovom linku ima nesto vise informacija o njemu:

http://www.investmen...-portfolio.html

Pri tome bih napomenuo da je rec o 'defanzivnom' portfoliju, tj. njegova osnovna uloga je da se ne izgubi novac. Osim toga naglasio bih da je potrebno prilagodjavanje ovakvog portfolija 'lokalnim' uslovima, neke od opcija koje se spominju u okviru ovog portfolija su vezane za US i nisu sasvim primjenjive u lokalnim uslovima.

Neke od opcija koje su primjenjive u nasim uslovima:

1. Domace deonice - dobra strana je sto se mogu naci relativno jeftino (bar sudeci po P/E), ali s druge strane u uslovima politicke i pravne nesigurnosti mogu doneti veliki gubitak (npr. Agrobanka)

2. Strane deonice - dobra strana je mnogo veca sigurnost a losa strana je sto su vecinom dosta skupe sudeci po P/E odnosu a i provizije prilikom kupovine/prodaje su vise nego kad se trguje domacim deonicama.

3. Stednja u banci - dobra strana je solidan i predivdiv prinos, losa strana je 'klimavost' domacih banaka i uopste drzave koja bi trebala da garantuje depozite.

4. Obveznice - ovdje nisam sasvim upoznat sa mogucnostima fizickih lica da kupuju/ulazu u obveznice kod nas, znam npr. da je prosle godine Srbija prodala oko 800 miliona obveznica denominovanih u evrima sa kamatom oko 7.5% sto izgleda kao bolja varijanta od stednje. Postoji mogucnost i ulaganja u obveznice preduzeca, mada tu treba biti mnogo oprezniji.

5. Nekretnine - dobra strana je relativna sigurnost investicije, lose strane su nemogucnost manjih inkrementalnih investicija/dezinvestiranja (ne mozes povremeno kupovati ili prodavati nekretnine za 1.000 ili 2.000 evra) te velike fluktuacije u vrednosti i rentama.

6. Zlato (i drugi plemeniti metali) - dobra strana je relativna sigurnost te zastita od inflacije i valutnih rizika, lose strane su sto ne donosi prinos a postoje troskovi/rizici drzanja te teskoce u kupovini/prodaji u ovim krajevima.

Recimo da je moj neki trenutni portfolio (ne racunajuci nekretnine koje koristim):
30% zlato
30% stednja u banci
25% 'domace' deonice sa visokom dividendom
15% kesh (u 'slamarici')

Komentari, sugestije, predlozi?

Edited by mrblaf, 04 November 2012 - 16:41.

[Schrodinger]

Hmmm, zlato mi se u Srbiji cini prilicno besmisleno, kao i u svakoj drugoj zemlji koja ima toliko veliku stopu kriminala (kao i kesh u slamarici). Naravno, ako imas zamak sa tri reda zidina i elektronske alarme, itd. onda ok, ali onda ne kapiram sto bi ti strane deonice bile skupe Obaska sto se lako moze desiti prodor u oblasti geonauka i tehnologije materijala, pa da ta prenaduvana cena plemenitih metala padne.

[GlennGould]

...
25% 'domace' deonice sa visokom dividendom
...

A ima i takvih?

[mrblaf]

Hmmm, zlato mi se u Srbiji cini prilicno besmisleno, kao i u svakoj drugoj zemlji koja ima toliko veliku stopu kriminala (kao i kesh u slamarici). Naravno, ako imas zamak sa tri reda zidina i elektronske alarme, itd. onda ok, ali onda ne kapiram sto bi ti strane deonice bile skupe Obaska sto se lako moze desiti prodor u oblasti geonauka i tehnologije materijala, pa da ta prenaduvana cena plemenitih metala padne.

Svaka od gore nabrojanih opcija je imala svoje dobre i lose periode, i ideja portfolija je upravo u tome da se nadje balans. Zlato u jednom trenutku jeste bilo precenjeno pa je bilo potcenjeno, devizna stednja je postala nedostupna pre 20-godina i jos uvek se vraca i to samo nominalno ali ne i realno, deonice Agrobanke trenutno vrede 0 a iz kretanja belex-a u zadnjih 5 godina mozes da vidis koliko se novca moglo izgubiti na deonicama. Kod nekretnina smo takodje imali balon koji se jos uvek izduvava i niko ne zna koja je realna cena.

Prema tome svako ko tvrdi sa sigurnoscu da je opcija A 'sigurna' a opcija B 'propast' znaci da moze da predvidi buducnost i moja preporuka je da se pridruzi vidovitim Zorkama u malim nocnim satima i zaradi neki dinar svojim sposobnostima.

Jedno od osnovnih pravila investiranja je: "NIKO ne moze da predvidi buducnost", upravo zato i govorimo o portfoliju kao vidu osiguranja od veceg broja mogucih losih ishoda kao sto su bankroti, inflacija, nove tehnologije, ratni sukobi itd.

[mrblaf]

A ima i takvih?

U Srbiji ima relativno malo takvih firmi, ja trenutno znam za Aerodrom, NIS je najavio da ce isplacivati bar 15% dobiti kao dividendu, ako neko zna za jos neke neka kaze. Moji favoriti su inace telekomunikacione firme iz okruzenja, Bosne i Crne Gore, a svakako da ce i srbijanski telekom biti jako dobra opcija kad izadje na berzu.

[Hamiltonian]

3. Stednja u banci - dobra strana je solidan i predivdiv prinos, losa strana je 'klimavost' domacih banaka i uopste drzave koja bi trebala da garantuje depozite.

Zaboravio si da pomeneš inflaciju. Ako kamatu tretiraš kao prihod, samo je pitanje vremena kada će ti inflacija pojesti glavnicu.

4. Obveznice - ovdje nisam sasvim upoznat sa mogucnostima fizickih lica da kupuju/ulazu u obveznice kod nas, znam npr. da je prosle godine Srbija prodala oko 800 miliona obveznica denominovanih u evrima sa kamatom oko 7.5% sto izgleda kao bolja varijanta od stednje.

Moguće je preko posrednika (berzanskog brokera ili banke), pri čemu plaćaš 1% provizije tako da ti se prihod svodi otprilike na ono što bi (bar do skora) dobio u banci sa oročenjem na 24-36 meseca.

5. Nekretnine - dobra strana je relativna sigurnost investicije, lose strane su nemogucnost manjih inkrementalnih investicija/dezinvestiranja (ne mozes povremeno kupovati ili prodavati nekretnine za 1.000 ili 2.000 evra) te velike fluktuacije u vrednosti i rentama.

Dobra strana je konstantan dotok novca ("cash flow"), mana - porezi.
Manji inkrementi - 2000-5000 eur - bi se možda mogli postići investiranjem u obradivo zemlište?

6. Zlato (i drugi plemeniti metali) - dobra strana je relativna sigurnost te zastita od inflacije i valutnih rizika, lose strane su sto ne donosi prinos a postoje troskovi/rizici drzanja te teskoce u kupovini/prodaji u ovim krajevima.

Zlato je pre svega zaštita od kolapsa valute. Od inflacije? Možda, ako ga kupiš u pravom trenutku (kao i svaku investiciju). Ko je kupio zlato 1980. još se nije izvukao iz "crvenog".

Recimo da je moj neki trenutni portfolio (ne racunajuci nekretnine koje koristim):
30% zlato
30% stednja u banci
25% 'domace' deonice sa visokom dividendom
15% kesh (u 'slamarici')

Komentari, sugestije, predlozi?

Ako pod nekretninama koje koristiš podrazumevaš samo stan/kuću u kojoj živiš rekao bih da ti fali neka nekretnina za izdavanje. To ne mora da bude stan od 100.000 evra koji ćeš izdavati za 400 evra - rupa od 20.000 evra koju izdaješ za 80 eur ima ist ROI. Ili njiva od 2500 eur koju daješ u arendu za 120 eur godišnje.

BTW, mislim da je "defanzivni" portfolio prigodan za ljude bliže penziji (s tim što bih u primeru "stalnog" portfolija sa tvog linka akcije zamenio nekretninama). Mlađi investitori bi trebali da razmišljaju o tome kako da profitiraju prelaskom iz jednog oblika imovine (asset class) u drugi na vrhuncu (ili blizu vrhunca) tržišnog ciklusa.
Hint: pre 6-7 godina kvadrat stana u Beogradu je bio oko tri unce zlata, danas oko jedne.

[Hamiltonian]

Hmmm, zlato mi se u Srbiji cini prilicno besmisleno,

Nisam siguran da bi se oni koji su pre tri godine kupovali napoleone za 120 evra a danas ih prodaju za 240 složili sa tobom.

kao i u svakoj drugoj zemlji koja ima toliko veliku stopu kriminala (kao i kesh u slamarici). Naravno, ako imas zamak sa tri reda zidina i elektronske alarme, itd. onda ok, ali onda ne kapiram sto bi ti strane deonice bile skupe

Zato služe sefovi, 3000 - 4000 dinara godišnji zakup.

[mrblaf]

Dobra strana je konstantan dotok novca ("cash flow"), mana - porezi.
Manji inkrementi - 2000-5000 eur - bi se možda mogli postići investiranjem u obradivo zemlište?


Ako pod nekretninama koje koristiš podrazumevaš samo stan/kuću u kojoj živiš rekao bih da ti fali neka nekretnina za izdavanje. To ne mora da bude stan od 100.000 evra koji ćeš izdavati za 400 evra - rupa od 20.000 evra koju izdaješ za 80 eur ima ist ROI. Ili njiva od 2500 eur koju daješ u arendu za 120 eur godišnje.

BTW, mislim da je "defanzivni" portfolio prigodan za ljude bliže penziji (s tim što bih u primeru "stalnog" portfolija sa tvog linka akcije zamenio nekretninama). Mlađi investitori bi trebali da razmišljaju o tome kako da profitiraju prelaskom iz jednog oblika imovine (asset class) u drugi na vrhuncu (ili blizu vrhunca) tržišnog ciklusa.
Hint: pre 6-7 godina kvadrat stana u Beogradu je bio oko tri unce zlata, danas oko jedne.

Definitivno razmisljam o ulaganju u nekretnine, no to bi islo na racun stednje, kesha i zlata, deonice koje posedujem mi trenutno donose oko 10% prinosa godisnje samo od dividendi, jeste najrizicnija investicija ali trenutno i daleko najisplativija.

No i dalje stoji ovaj problem izbora nekretnina sa manjom sumom novca, od 15-20.000 dolazi u obzir manji poslovni prostor, zemljiste, garaze ili neka rupa bogu iza nogu. I osim toga dobro si napomenuo da je poreska politika veliki nedostatak nekretnina, pre svega nepredvidivost, npr. meni se svidja ideja obradive zemlje ali se prica o uvodjenju poreza na neobradjenu zemlju, a da ne govorimo o sumanutim kriterijumima kod odredjivanja vrednosti nekretnina/zemljista kao osnovice za porez.

Voleo bih da cujem ako ima neko iskustva o ulaganju u obradivo zemljiste, kakve su cene, koliko je jednostavno izdati zemlju u arendu itd.

[na12]

Cene obradivog zemljista su trenutno vece dva do tri puta nego samo pre deset godina.Da li su naduvane ili ne pokazace vreme.Moje misljenje je da ce se priblizavanjem i ulaskom u EU broj onih koji mogu i hoce da zive od poljoprivrede drasticno smanjiti,pa ce biti masovna prodaja obradivog zemljista,sto ce normalno dovesti do pada cena.A davanje pod arendu tad ce biti jedino isplativo ako budes imao najmanje 1000 hektara.Ukrupnjavanje poseda nam ne gine pa ce veliki zemljoposednici ucenjivati male vlasnike pa ce oni morati ili da daju u arendu to veoma jeftino ili da prodaju veoma jeftino.

[mrblaf]

Cene obradivog zemljista su trenutno vece dva do tri puta nego samo pre deset godina.Da li su naduvane ili ne pokazace vreme.Moje misljenje je da ce se priblizavanjem i ulaskom u EU broj onih koji mogu i hoce da zive od poljoprivrede drasticno smanjiti,pa ce biti masovna prodaja obradivog zemljista,sto ce normalno dovesti do pada cena.A davanje pod arendu tad ce biti jedino isplativo ako budes imao najmanje 1000 hektara.Ukrupnjavanje poseda nam ne gine pa ce veliki zemljoposednici ucenjivati male vlasnike pa ce oni morati ili da daju u arendu to veoma jeftino ili da prodaju veoma jeftino.

Definitivno je Srbija dno dna sto se tice pravne sigurnosti i investicione klime, gledao sam na nekim forumima oko ulaganja u obradivu zemlju i ljudi su iznosili svakakva iskustva, postoje situacije da se organizuje licitacija nakon stecaja/aktiviranja hipoteke i na licitaciju dodje 'biznismen' sa par gorila koje 'ljubazno' objasne da niste dobrodosli na datoj licitaciji. Bio je nedavno clanak na B92 gde i Dinkic govori o sumnjivim stvarima kod kupovine zemljiste:
http://www.b92.net/b...5&nav_id=657800

Obicno je moguce kupiti manji komad zemlje, do par hektara, posto tako nesto nije interesantno 'biznismenima', ali je davanje zemlje u arendu tada dosta komplikovano, nikome se ne isplati da ide traktorom 10 km do iznajmljene parcele da je obradjuje, dosta zavisi od toga gde je zemljiste, da li je vlasnik/zakupac susednih parcela zainteresovan itd.

Jos jedan bitan element kod investiranja u zemlju je i politika subvencija, koja se jako cesto menja te racunica postaje jako nepouzdana. Npr. zemljoradnicima je obecano 14.000 dinara subvencija po hektaru, ali se stalno menjaju uslovi ko moze da dobije subvencije, te mora biti registrovani poljoprivrednik, te ce morati placati doprinose i imati osiguranje, te ce mozda subvencija da se isplacuje samo vlasnicima zemlje itd.

Uglavnom moj zakljucak nakon letimicnog pregleda situacije oko ulaganja u zemljiste je da je najbolje imati informacije 'iz prve ruke' (imas nekog na selu, oni znaju kakva je zemlja, da li ima nekih zavrzlama/sporova, znaju kome bi se moglo dati u arendu itd.)

[sreta-steta]

Meni se tvoj portfolio cini vrlo dobar, uz par ograda:
- domace firme i dividenda od njih. Mislim da mozes naci strane akcije sa slicnom dividendom, a investiciona klima je mnogo bolja. Ja bih iskreno smanjio to na 15%;
- zlato od 30% je hedge. Od njega ne ocekujes neku dobit, ali ja ne bih ni povecavao ni smanjivao udeo;
- Stednja u banci: ovo mi deluje previse. Tu imas 4% max neto kamatu (predpostavka da orocavas u nedelji stednje na godinu dana). Mislim da to moze i bolje a stednja u banci niti je hedge, niti je visokoprinosno ulaganje. A bogami nije ni risk free;

IMO trebao bi da se orijentises na nekretnine (mada ako pricamo o 10-20000, to i nije neka nekretnina), vise diversifikacije radi. Mislim da postoje lokacije koje su otpornije na krizu, tj koje se i dalje mogu posmatrati kao dobra investicija, mada tu pricamo o znacajnijem ulaganju.

[mrblaf]

- domace firme i dividenda od njih. Mislim da mozes naci strane akcije sa slicnom dividendom, a investiciona klima je mnogo bolja. Ja bih iskreno smanjio to na 15%;

Gotovo je nemoguce naci strane deonice sa dividendom vecom od 2-3%, barem kada govorimo o zapadu, moguce je mozda naci nesto u istocnoj evropi ili aziji.

- zlato od 30% je hedge. Od njega ne ocekujes neku dobit, ali ja ne bih ni povecavao ni smanjivao udeo;

To je tacno, zlato nije klasicna investicija vec pre 'polisa osiguranja' ostatka portfolija.

- Stednja u banci: ovo mi deluje previse. Tu imas 4% max neto kamatu (predpostavka da orocavas u nedelji stednje na godinu dana). Mislim da to moze i bolje a stednja u banci niti je hedge, niti je visokoprinosno ulaganje. A bogami nije ni risk free;

Zato sam i pokrenuo ovu temu, da vidimo da li neko ima predloga i sugestija, koje su jos opcije osim ovih koje sam pobrojao i gde bi npr. mogao da usmerim deo sa stednje, zlata i kesh pozicije. A da stednja nije risk free, to bi valjda svi trebali da znamo nakon 91/92, moji roditelji su ostali bez kompletne devizne ustedjevine bas kad im je najvise trebala, ja sam krenuo na fakultet a otac je imao ozbiljnih zdravstvenih problema.

IMO trebao bi da se orijentises na nekretnine (mada ako pricamo o 10-20000, to i nije neka nekretnina), vise diversifikacije radi. Mislim da postoje lokacije koje su otpornije na krizu, tj koje se i dalje mogu posmatrati kao dobra investicija, mada tu pricamo o znacajnijem ulaganju.

Nekretnine su prva opcija koju bi uveo u portfolio ali sam limitiran sumom i ne bih da previse uzimam sa drugih pozicija. Verovatno cu sacekati jos godinu dana posto ocekujem dalji pad cena a dodao bih stednju i prinos za godinu dana, pa bih eventualno razmisljao o ulaganju.

Kod nekretnina je veliki problem i odredjivanje realne vrednosti nekretnine te ovisnost vrednosti nekretnine od snage ekonomije. U vecini normalnih zemalja prosecan stan u prestonici kosta 7-8 godisnjih plata vredi oko 15-20 godisnjih renti. Prema tim parametrima prosecan stan od 50-tak kvadrata bi trebao da kosta 8 * 6.000 (500e prosek plate u BG) = 48.000e ili 20 * 3.000 (250e renta) = 60.000e. No plate i rente naravno nisu fiksirane, ako one krenu dole povuci ce i cene nekretnina nadole. Cak i na zapadu kada lokalna ekonomija krahira, stambene i poslovne nekretnine strahovito izgube na vrednosti, ko ne veruje neka pogleda cene nekretnina u Detroitu. Stoga ma kako se cinila nekretnina sigurnom investicijom, kupovinom nekretnine se fakticki kladis da ce ekonomiji ici na bolje ili da bar nece da ide nagore.

[Hamiltonian]

30% zlato

Komentari, sugestije, predlozi?

E da, kako sam to zaboravio? Srebro! Trenutno je GSR ni tamo-ni ovamo, ali ako opet dostigne 70, obavezno pretvoriti bar pola zlata u srebro!

(Ovo nikako ne raditi ako si pred penzijom, i nemaš bar 10 godina da čekaš sledeći "swing" GSR-a ;)

[mrblaf]

Nisam pred penzijom, srecom Imam jos dosta da gulim do penzije (kasne tridesete), i ulazem novac upravo zato sto ako i docekam penziju, sumnjam da cu realno moci da kupim ista vise od hleba i mleka za tu penziju.

Inace imam nesto i srebra, bavim se numizmatikom tako da se uvek nadje nekog 'junk' srebra dosta jeftino. U svakom slucaju privuklo mi je paznju i srebro, ali za sada je dosta manje prakticno od zlata.

Problem sa uncama/polugama cistog srebra je sto su za razliku od investicionog zlata u Evropi podlozne PDV-u. Istina moze sa kupiti na zapadu neka manja kolicina do 200 evra i uzeti povrat PDV-a te uneti datu kolicinu bez placanja carine i PDV-a.

Osim toga i marze na srebru su dosta vece kod manjih kolicina, obicno je na unci srebra razlika (spread) izmedju kupovne i prodajne cene minimum 10% dok je npr. na unci zlata 5% i manje, npr. kod MORO-a u Sloveniji je spread izmedju kupovne i prodajne cene zlatnog filharmonika od 1 unce samo 3% dok je spread za srebrni filharmonik od 1 unce bez PDV-a vise od 15%:
https://www.moro.si/moro-cenik/

Na kraju zlato ima i prednost portabilnosti. U slucaju krajnje nezgodacije, koja je cesta u ovim krajevima, kilo zlata mozes da strpas u dzepove i krenes na bilo koju stranu sveta, a to je malo teze izvesti sa 53 kg srebra u istoj vrednosti.

Ima li neko iskustvo sa nekretninama u inostranstvu, npr. u Austriji, Italiji, Sloveniji, Grckoj? Kakva je poreska politika i uopste procedura za strance?

Edited by mrblaf, 07 November 2012 - 12:56.

[Hamiltonian]

Sve to stoji, spread je kod nas jos gori (~20%), ali isto tako stoji i da se kilo srebrnjaka iz '38 moglo 2009. kupiti za 200-250 evra a 2011. prodati za 450-500, pa čak i za 600, na vrhuncu "balona".