Jump to content


Photo
- - - - -

Najbolja stvar


This topic has been archived. This means that you cannot reply to this topic.
1120 replies to this topic

#1111 ObiW

ObiW
  • Members
  • 5,684 posts

Posted 09 September 2010 - 14:41

Ni to nije tako cisto.

Na primer, drzati 420K u banci donosi mesecnu kamatu negde ~2,000$ mesecno (Australija). To je 24,000 godisnje i dodato na vec postojeci prihod, ~11,000$ bi otislo na porez kamate, prihod 13,000$.

Nekretnina kupljena za te pare se rentuje za recimo 3,000$ mesecno, to je 36,000$ godisnje. Na to se, kao prihod, plati ~16,000$ poreza. Opet ostaje 20,000$.


bruto prihod - porez = neto prihod. Jel tako i na poslu računaš i profesionalne usluge koje naplaćuješ klijentima? Gde su tu operativni troškovi? Gde je kapital expense koji mora da se pojavi posle 5-10 godina izdavanja? (novi bojler, novi frižider, itd)?

$20,000 je kamađoza. Iliti kako mali Đokica zamišlja rentijerstvo kao bizMis.

No na stranu proračun koji dovodi u sumnju da si ti ikada imao nekretninu koju si potom izdavao nekome "na daljinu", u jednom si u pravu: kupovina nekretnine koja se potom rentuje je jedan od načina štednje za penziju.

#1112 yoyogi

yoyogi
  • Members
  • 6,418 posts

Posted 09 September 2010 - 14:57

bruto prihod - porez = neto prihod. Jel tako i na poslu računaš i profesionalne usluge koje naplaćuješ klijentima? Gde su tu operativni troškovi? Gde je kapital expense koji mora da se pojavi posle 5-10 godina izdavanja? (novi bojler, novi frižider, itd)?

$20,000 je kamađoza. Iliti kako mali Đokica zamišlja rentijerstvo kao bizMis.

No na stranu proračun koji dovodi u sumnju da si ti ikada imao nekretninu koju si potom izdavao nekome "na daljinu", u jednom si u pravu: kupovina nekretnine koja se potom rentuje je jedan od načina štednje za penziju.


Mali Djokice.

Nema bojlera. Topla voda je centralna, za celu zgradu.
Nema frizidera, samo plotna sa 4 nacrtane ringle kao sporet. Prazan stan, takvi se najbolje izdaju u Sidneju.
Troskovi: 7% mesecne rente agenciji.
Izdavanje na daljinu: agent kontaktiran licno, dok sam jos bio tamo. Od njega sam i kupio stan i poznajemo se godinama. Nista vise nema da se misli. Stanari se (retko) menjaju, samo 2 za 7 godina.

Krecenje na promeni stanara: izvuche se iz malo povecane rente.

P.S.
Stan je bio 288K $ 1997. otplacen 2002.

Do 2008. se izdavao za 650$ nedeljno, onda su japiji pukli i iselili se. Sada je 550$ nedeljno.
Godisnji levy: isto iz rente.

Kakva su tvoja iskustva?

#1113 MAGRIPA65

MAGRIPA65
  • Members
  • 20,706 posts

Posted 09 September 2010 - 15:11

Stan je bio 288K $ 1997. otplacen 2002.

Do 2008. se izdavao za 650$ nedeljno, onda su japiji pukli i iselili se. Sada je 550$ nedeljno.
Godisnji levy: isto iz rente.

To je druga pesma jer je otplacen.Sasvim je druga situacija uzimati kredit i kupovati 4-5 stanova kao neku dobru investiciju koja ce da donese prihod.Tu mozes da puknes gore nego na berzi.
Tvoj slucaj je jednostavan.Dokle god pokrivas porez na stan ti si u plusu ili na nuli a to ne bi trebalo da bude previse tesko

#1114 mrd

mrd
  • Members
  • 18,143 posts

Posted 09 September 2010 - 15:13

Mali Djokice.

Nema bojlera. Topla voda je centralna, za celu zgradu.
Nema frizidera, samo plotna sa 4 nacrtane ringle kao sporet. Prazan stan, takvi se najbolje izdaju u Sidneju.
Troskovi: 7% mesecne rente agenciji.
Izdavanje na daljinu: agent kontaktiran licno, dok sam jos bio tamo. Od njega sam i kupio stan i poznajemo se godinama. Nista vise nema da se misli. Stanari se (retko) menjaju, samo 2 za 7 godina.

Krecenje na promeni stanara: izvuche se iz malo povecane rente.

P.S.
Stan je bio 288K $ 1997. otplacen 2002.

Do 2008. se izdavao za 650$ nedeljno, onda su japiji pukli i iselili se. Sada je 550$ nedeljno.
Godisnji levy: isto iz rente.

Kakva su tvoja iskustva?


Zasto si tolike pare zarobio u jedan stan? Da li je moguce da se dobija samo tako malo?
Ovde stan od $90k posto su skole lose ide za $800-1100 kad se rentira, ako ga kupis na 10g rata ti je nesto manje od $1000.
Zamisli da si uzeo 3 stana od po $90k, godisnje bi ti na odrzavanje odlazilo u proseku $1000, ako ti se ne usele neke :) pa ti vidi. Umesto $500, inkasirao bi $3K mesecno X12 $36k odvbi $3k god na odrzavanje +/- leteci troskovi godisnje $30k. Ispade da je kreda opet bolja od kesha.

#1115 yoyogi

yoyogi
  • Members
  • 6,418 posts

Posted 09 September 2010 - 15:45

Zasto si tolike pare zarobio u jedan stan? Da li je moguce da se dobija samo tako malo?
Ovde stan od $90k posto su skole lose ide za $800-1100 kad se rentira, ako ga kupis na 10g rata ti je nesto manje od $1000.
Zamisli da si uzeo 3 stana od po $90k, godisnje bi ti na odrzavanje odlazilo u proseku $1000, ako ti se ne usele neke :) pa ti vidi. Umesto $500, inkasirao bi $3K mesecno X12 $36k odvbi $3k god na odrzavanje +/- leteci troskovi godisnje $30k. Ispade da je kreda opet bolja od kesha.


Pa sta cu, vise nema krede, odavno.


To je nedeljna renta, tako to ide u Oz. 52 nedelje puta toliko = godisnje. Tih 288K su bili A$, mozda nekih 210K US$ u to vreme. Sada je skoro 1:1. Stan je danas 740K A$, nekih 690K US$.

Nisam pare zarobio u 1 stan sa namerom - to je bio jedini stan koji sam imao, stan u kojem sam ziveo, i mozda cu opet.

Ej, budimo realni, posle samo nekoliko godina u Oz sam kupio taj stan (na kredit).

Evo i stana. Slika iz novina, gore, uz rub slike se vide zute zgrade:

Posted Image

Iste te zgrade, opet slika iz novina. Prva zuta zgrada sa crvenim krovom, najbilza Queen Mary brodu. Stan je gore pri vrhu, sigurno znam koji je:

Posted Image

Ova slika je sa mog balkona:

Posted Image

Ovaj wharf (dock) je "W" Sheraton hotel i stanovi, pola pola.

(Neko bi mozda trazio da se ovo prebaci na Putovanja) -_-

Edited by yoyogi, 09 September 2010 - 15:46.


#1116 ObiW

ObiW
  • Members
  • 5,684 posts

Posted 09 September 2010 - 17:12

Mali Djokice.

Nema bojlera. Topla voda je centralna, za celu zgradu.


Toga možda nema u tvom stanu, ali zato postoje "ostali troškovi" za održavanje, kao što je promena itisona (isprlja se), hablovanje parketa (ako nemaš itison), opravka vodokotlića, opravka zapušenog lavaboa, promena brave koja se pohabala itd itd.

I naravno ima ono što je Vilotićka davno pisala za rentanje u AUS: ako ti se zalomi neka budala koja neće da plaća a neće ni da izađe, malo će duže potrajati da ga izbaciš. To je ona rekla, a ne ja - i čudila se kako mom agentu ovde u USA treba ciglo tri (3) nedelja da to uradi. Nije verovala da je toliko brzo & efikasno. A kada tako nešto mora da se radi, onda imaš i dodatne troškove: troškove suđenja, troškove za organ vlasti koji nadgleda prisilno iseljenje, likove koji dolaze da iznesu stvari koje je stanar ostavio i tako dalje i tome slično. To tebe ne pogađa, ali mora da se uzme u obzir kada se rade proračuni održavanja kuće (vidi dole).

Nema frizidera, samo plotna sa 4 nacrtane ringle kao sporet. Prazan stan, takvi se najbolje izdaju u Sidneju.


"Prazan stan" u Americi, što bi trebao da znaš jer si navodno živeo ovde 3 godine, podrazumeva kompletnu kuhinju. Frižider, ceo šporet sa rernom, mikrotalasna i mašina za pranje sudova. Ove poslednje dve stavke sam imao i kada sam iznajmljivao stan pre 15 godina za sitne pare ($500 mesečno).

Troskovi: 7% mesecne rente agenciji.


Plus 20-25% od prve mesečne rente kada se promeni stanar?

Izdavanje na daljinu: agent kontaktiran licno, dok sam jos bio tamo. Od njega sam i kupio stan i poznajemo se godinama. Nista vise nema da se misli. Stanari se (retko) menjaju, samo 2 za 7 godina.

Krecenje na promeni stanara: izvuche se iz malo povecane rente.

P.S.
Stan je bio 288K $ 1997. otplacen 2002.


Da si nekretninu broj dva kupio na kredit između 1997 i 2002 i da si u tom istom periodu iznajmljivao nekome stan, razumeo bi o čemu pričam. U momentu kada bi liku koji ti zatvara finansijsku konstrukciju dao potvrdu da imaš stanare u stanu koji izdaješ i da ti oni plaćaju $650 nedeljno, on bi uzeo plajvaz i na papiru napisao nešto ovako:

$650*52*3/4

I to bi ti bio "projected yearly income" od tog stana. Zašto množi sa 3/4? Zato što je to standardna procedura; smatra se da su operativni troškovi otprilike 1/4 godišnjeg prihoda od rentiranja. Mesec ili dva "praznog hoda" dok jedni stanari izađu a drugi uđu, i mesec dana prihoda koji daješ za troškove za održavanje nekretnine, reklamu za izdavanje kuće, itd.. Takva im je računica - ni meni se ne sviđa, ali važi za sve koji imaju nešto a rentaju.

Do 2008. se izdavao za 650$ nedeljno, onda su japiji pukli i iselili se. Sada je 550$ nedeljno.
Godisnji levy: isto iz rente.

Kakva su tvoja iskustva?


Izdajem kuću a ne stan. 8% agenciji mesečno, 25% od prve rente. Mesec dana praznog hoda između stanara. Troškovi održavanja su veći jer mora da se kreči spolja, postoji okućnica, garaža, itd... ali pošto imam kuću a ne stan, ne plaćam nikakve association & maintenance fees. Ne pada mi na pamet da uložim živi keš i otplatim ono što je ostalo od glavnice jer se kuća na osnovu rente + odbitka od poreza koji offsetuje operational & capital investment costs sama otplaćuje. Neka je, leba ne jede a vrši posao.

#1117 Lift Going Up..

Lift Going Up..
  • Members
  • 1,604 posts

Posted 09 September 2010 - 17:20

Izdajem kuću a ne stan. 8% agenciji mesečno, 25% od prve rente. Mesec dana praznog hoda između stanara. Troškovi održavanja su veći jer mora da se kreči spolja, postoji okućnica, garaža, itd... ali pošto imam kuću a ne stan, ne plaćam nikakve association & maintenance fees. Ne pada mi na pamet da uložim živi keš i otplatim ono što je ostalo od glavnice jer se kuća na osnovu rente + odbitka od poreza koji offsetuje operational & capital investment costs sama otplaćuje. Neka je, leba ne jede a vrši posao.

blago vama, ovde je 10% od godisnje rente samo da nadju stanara, a ako hoces i management onda je 12% godisnje rente. sir oliveri jedni engleski.

#1118 angelia

angelia
  • Members
  • 15,569 posts

Posted 09 September 2010 - 17:26

I to bi ti bio "projected yearly income" od tog stana. Zašto množi sa 3/4? Zato što je to standardna procedura; smatra se da su operativni troškovi otprilike 1/4 godišnjeg prihoda od rentiranja. Mesec ili dva "praznog hoda" dok jedni stanari izađu a drugi uđu, i mesec dana prihoda koji daješ za troškove za održavanje nekretnine, reklamu za izdavanje kuće, itd.. Takva im je računica - ni meni se ne sviđa, ali važi za sve koji imaju nešto a rentaju.

Zato sto je u praksi dokazano da je to thumb rule, pa ako neko kaze eto meni nije veoma lako plati na cupriji kasnije.

Izdajem kuću a ne stan. 8% agenciji mesečno, 25% od prve rente. Mesec dana praznog hoda između stanara. Troškovi održavanja su veći jer mora da se kreči spolja, postoji okućnica, garaža, itd... ali pošto imam kuću a ne stan, ne plaćam nikakve association & maintenance fees. Ne pada mi na pamet da uložim živi keš i otplatim ono što je ostalo od glavnice jer se kuća na osnovu rente + odbitka od poreza koji offsetuje operational & capital investment costs sama otplaćuje. Neka je, leba ne jede a vrši posao.

Jel uspevas da pokrijes i tax na kucu od rente? Cisto me interesuje da li se pokriju svi troskovi ili samo mortgage.

#1119 ObiW

ObiW
  • Members
  • 5,684 posts

Posted 09 September 2010 - 18:00

Jel uspevas da pokrijes i tax na kucu od rente? Cisto me interesuje da li se pokriju svi troskovi ili samo mortgage.


Postoje dva načina kako može da se kuća koja se iznajmljuje unese u takse. Prvi je da se novac koji daješ za kamatu odbije od poreza, kao što radiš i za kuću koju imaš u vlasništvu. Ovo je povoljniji način, ali fercera samo ako ti je ostali lični prihod negde do određenog nivoa koji ja uspevam da prebacim svake godine pa to za mene ne važi. Drugi način je da napišeš koliko si dobio od rentiranja a koliki su bili rashodi (u ovo ulaze i takse koje si platio za kuću, osiguranje za kuću, plaćanje posrednika za izdavanje kao i sami troškovi tipa malanje, itison/parket, itd...) i da vidiš da li si na kraju u plusu ili minusu. Ovde je čak i povoljnije da se kada se sve sabere pojavi neki blagi minus da te ne na kraju ne bi prebacilo u veći nivo ukupnih taksi. Tako da odgovor na tvoje pitanje, kao i naravno svi odgovori vezani za takse, glasi "zavisi". :)

#1120 angelia

angelia
  • Members
  • 15,569 posts

Posted 09 September 2010 - 18:12

Postoje dva načina kako može da se kuća koja se iznajmljuje unese u takse. Prvi je da se novac koji daješ za kamatu odbije od poreza, kao što radiš i za kuću koju imaš u vlasništvu. Ovo je povoljniji način, ali fercera samo ako ti je ostali lični prihod negde do određenog nivoa koji ja uspevam da prebacim svake godine pa to za mene ne važi. Drugi način je da napišeš koliko si dobio od rentiranja a koliki su bili rashodi (u ovo ulaze i takse koje si platio za kuću, osiguranje za kuću, plaćanje posrednika za izdavanje kao i sami troškovi tipa malanje, itison/parket, itd...) i da vidiš da li si na kraju u plusu ili minusu. Ovde je čak i povoljnije da se kada se sve sabere pojavi neki blagi minus da te ne na kraju ne bi prebacilo u veći nivo ukupnih taksi. Tako da odgovor na tvoje pitanje, kao i naravno svi odgovori vezani za takse, glasi "zavisi". :)


Nisam mislila na return nego property tax, bas ovaj u drugom delu odgovora - interesovalo me je da li uspevas da pokrijes i property tax od rente (znam naravno da zavisi od lokacije tj visine rente i taxe i troskova) onako odokativno.

#1121 ObiW

ObiW
  • Members
  • 5,684 posts

Posted 09 September 2010 - 18:26

Nisam mislila na return nego property tax, bas ovaj u drugom delu odgovora - interesovalo me je da li uspevas da pokrijes i property tax od rente (znam naravno da zavisi od lokacije tj visine rente i taxe i troskova) onako odokativno.


E to zaista mnogo zavisi od lokacije, ali je odgovor u mom slučaju "da".