Jump to content


Photo
- - - - -

Kupovina stana u Austriji ( Becu )


This topic has been archived. This means that you cannot reply to this topic.
36 replies to this topic

#1 Commandant Carlos

Commandant Carlos
  • Members
  • 169 posts

Posted 05 August 2014 - 18:02

Da li je neko od forumasa razmisljao o ovakvoj investiciji i koliko je ona ekonomski opravdana, kakve su procedure, stan bi sluzio za iznajmljivanje.



#2 mrd

mrd
  • Members
  • 18,143 posts

Posted 05 August 2014 - 18:05

Kad iznajmljujes stan, ili kucu, moras da imas, ili firmu koja ce da ti odradjue odrzavanje, ili da budes u lokalu pa da se sam patis, ako nesto crkne. ;)

#3 Dzordzo

Dzordzo
  • Members
  • 367 posts

Posted 05 August 2014 - 18:06

Ako ces da kupujes u inostranstvu nemoj se ogranicavati na jedan grad. Zasto bas Bec? 



#4 Commandant Carlos

Commandant Carlos
  • Members
  • 169 posts

Posted 05 August 2014 - 18:47

@mrd

 

Pa zamisao mi je da to agencija radi umesto mene. Sad da li je to izvodljivo?

 

@Dzordzo

 

Prva mi je zamisao bila kupovina u Beogradu ali perspektiva Srbije ne obecava :

 

1.smanjenje stanovnistva

2.losa obrazovna struktura istih sto je preduslov za neki industriski rast u buducnosti

3.prezaduzenost zemlje

4.ocekivani pad cena zbog svega goreg navedenog

 

Dok razlozi za Bec su sledeci:

 

1.zadnjih nekoliko godina Bec je na prvom mestu ili vrhu po kvalitetu zivota

2.kongresni i univerzitetski centar

3.Austrija je uredjena zemlja ( pravno ) i nikom ne bi palo na pamet da taj sistem urusi

4.po nekim informacijama koje sam pokupio usput nije problem za iznajmljivanje

5.ocekuje se rast cena, jer u predhodnoj krizi cene u Becu su samo rasle (nadam se da ce se taj trend nastaviti)

 

Sad zeleo bi da cujem misljenja forumasa o ovakvoj investiciji ili ako neko ima iskustva.

 

#5 Dzordzo

Dzordzo
  • Members
  • 367 posts

Posted 06 August 2014 - 06:39

@Commadant Carlos

Slazem se da je Bec odlican grad ali mislio sam po pitanju potrebnog kapitala da bi se kupio stan za investiciju. Kako su cene tamo vece i onih 10-20% za ucesce je u apsolutnim vrednostima vece, isto tako treba videti i da li se naplacuje kod agencije u procentu sakupljene nekretnine ili neka suma koja je opet pretpostavljam veca nego u "jeftinijim" gradovima.

 

Na onoj drugoj temi je spominjana Budimpesta koja je cini mi se bila dosta jeftina. Ja sam u procesu kuopvine stana u Pragu za licne potrebe i za prvih 5 godina (koliko dugo je fiksirana kamata) racunica mi je da cu zaraditi na ulozeno (10% ucesca) ~18-19% (trenutna renta + troskovi su jednaki buducoj rati + troskovima ali deo rate ide u glavnicu i to racunam kao profit). Posto dugo pratim po Pragu mislim da ljudi iz agencija koje to rade (nadju kupe odrzavaju iznajmljuju) za klijente kazu da je povrat oko 7%.



#6 orisni

orisni
  • Members
  • 976 posts

Posted 06 August 2014 - 09:37

@Commandant Carlos
Ako vec hoces da ulazes u nekretnine za izdavanje (a da neko drugi to radi za tebe), zasto bi ulagao tako nediversifikovano u samo jedan stan? Pogledaj REIT fondove. Jos bolje, nemoj ulagati samo u firme koje rade sa nekretninama nego ulazi jos diversifikovanije i u druge firme.
 
Ako ces sam da radis oko izdavanja (odrzavanje, trazenje stanara, a u slucaju potrebe tuzenje za neplacanje, izbacivanje iz stana, itd.), onda je to druga prica.


#7 Gant

Gant
  • Members
  • 6,346 posts

Posted 06 August 2014 - 22:07

A ja mislio u Becu sve super :)

 

http://www.kurir-inf...-clanak-1486833



#8 Commandant Carlos

Commandant Carlos
  • Members
  • 169 posts

Posted 07 August 2014 - 14:57

@Dzordzo

 

Nisam te najbolje razumeo ovih "10-20%" da li si to mislio na ucesce za kredit? Kao stranac ne bih migao da podignem kredit nego bih morao kupiti za kes. E sad koliko sam malo googlao i licno se raspitivao cene su sarolike od nekih 1200 preko 2000-3000 do 4000-5000, sad to verovatno zavisi od lokacije kao i od sredjenosti stana. Da li je neko njuskao oko cena?

 

@orisini

 

prema berzi sam nesto skeptican, naime nikad nisam imao srece u igrama na srecu i kocki :) ovako stan je ipak neka cvrsta investicija ( primer kako klasican gradjanin srbije razmislja :D ) a i neka povrsna racunica mi je da bi na stanu mogao izgubiti max10% ako ga zelim hitno prodati. A zadovoljan sam i sa godisnjim prinosom od 5-6%, plus ostaje mi stan jer zelim da decu obrazujem u inostranstvu, mislim da bi im to bilo najvrednije sto bi im mogao ostaviti u nasledstvo (Mislim na obrazovanje a ne stan :)  ).

 

@Gant

 

Ipak moras priznati da je drzava pravno odreagovala, ovi ce dobiti po usima samo da zuji. To mi je jedan od razloga zasto bi tamo kupovao.

 

 

Jos neke opcije za razmisljanje su Grcka i Italija ( od Trsta do Venecije ) @Akiro mi je zagolicao misli ali o Grckoj o kojoj nemam tri blage veze i za to bi mi trebalo malo vise istrazivanja.



#9 Dzordzo

Dzordzo
  • Members
  • 367 posts

Posted 07 August 2014 - 18:23

@Commandant Carlos

Identican stan u Becu i Pragu razlika bi mogla biti recimo 50% stoga i ucesce od 10% za onaj u Becu i Pragu je 50% vece pa sam mislio da je to isto tako mozda ogranicavajuci faktor.



#10 orisni

orisni
  • Members
  • 976 posts

Posted 07 August 2014 - 22:36

stan je ipak neka cvrsta investicija ... a i neka povrsna racunica mi je da bi na stanu mogao izgubiti max10%

Jeste stan "crvst" u smislu da ima betona :), ali nije "cvrsta investicija" u smislu da ne mozes izgubiti vise od 10%. Eto vidis koliko su pale cene stanova u Srbiji u proseku. Mogu tako pasti cene stanova i u Austriji u proseku. Ili, jos gore, ako na padnu cene stanova u proseku moze pasti cena tog jednog stana koji ti kupis (npr. dosele se tu neki "pankeri" i "anarhisti" kako je pisalo u ovom clanku). Znaci, ako ne kupujes stan da bi u njemu ziveo, mozda je bolje podeliti pare, recimo 10% u 10 razlicitih stanova, nego staviti sve pare u jedan stan. Tu podelu para na vise stanova obicno ne radis sam (ili tako sto se skupis sa jos 9 prijatelja) nego to rade fondovi koji se zovu REIT. Ali samo sam hteo da ti napomenem da to postoji. Na tebi je da odlucis. Ako bi tebi sa psiholoske strane bilo lakse da imas samo jedan stan (i pored rizika koji postoje za to), onda gledaj da kupis samo jedan stan.

 

A zadovoljan sam i sa godisnjim prinosom od 5-6%, plus ostaje mi stan jer zelim da decu obrazujem u inostranstvu,

Za prinos, znas li koliki je odnos cena i rente u Becu (i u Italiji/Grckoj ili gde vec gledas)? Sta ako se taj odnos pomeri znatno vise u Becu (nego u Italiji/Grckoj)? Mozes li naci koliko REIT fondovi u Evropi placaju dividende? Ja pisem iz Amerike i ne znam detalje za Evropu. Sto se tice toga da ti "ostaje stan", pa ako deca nece ici u Bec, onda bi ionako prodala taj stan i kupila negde drugde. Znaci, bitno ti je koliko para imas (recimo u REIT fondu ako imas fond, ili koliko taj jedan stan vredi ako kupis jedan stan), a ne to da li imas taj stan ili ne. Ali opet kazem na tebi je da odlucis.

 

Za kraj evo da probam samo jos jednom da objasnim kako diversifikacija smanjuje rizik. Posto ti vec investiras da bi deci ostavio stan, onda bi ti idealno bilo da uzmes stan bas tamo gde ce deca ici da studiraju. Ali ti sad ne znas gde ce to biti. Ako vec razmatras Austriju, pretpostavljam da deca uce nemacki. Znaci, mozda ce ici u Bec, mozda u Berlin, mozda u Minhen, mozda u Cirih. E sad, za pare koje imas mozes trenutno u svakom gradu kupiti stan neke velicine. Ne znam odnos cena, ali na primer neka bude da u Becu kupis dvosoban, u Berlinu i Minhenu jednosoban, a u Cirihu garsonjeru. Kad deca kroz 10 godina krenu na fakultet taj odnos moze biti znatno drugaciji. Na primer, ako si ti kupio dvosoban u Becu sada (umesto jednosoban u Minhenu), odnos moze biti takav da kad prodas dvosoban u Becu mozes dobiti samo garsonjeru u Minhenu (jer su cene u Minhenu skocile vise, ili pale manje, nego cene u Becu), a oboje dece idu bas u Minhen. I sad oni moraju da se guraju u toj garsonjeri umesto da su imali jednosoban stan. :( Naravno, odnos se moze promeniti i na drugu stranu (da cene u Minhenu skoce manje, ili padnu vise, nego cene u Becu), pa tako kad prodas dvosoban stan u Becu mozes kupiti dvosoban stan u Minhenu (umesto da si imao jednosoban). I sad deca mogu da se baskare u tom dvosobnom stanu u Minhenu umesto da su se gurali u jednosobnom. :) Valjda ovaj primer pomaze da se objasni poenta rizika. Ako sve pare investiras u jedan stan u Becu, onda za par godina cena moze biti znatno manja (ili znatno veca!) nego druge stvari koje ti zaista trebaju (npr. stan bas tamo gde ce deca ici na studije). Ako podelis investiciju na vise mesta (kupis po cetvrtinu stana u Becu, Berlinu, Minhenu i Cirihu), onda smanjujes taj rizik da imas znatno manje ili znatno vise, nego ces dobiti neki prosek, npr. deca ce imati jednoiposoban stan u ma koji od tih gradova isla. Sve najbolje sta god odlucio.

 

edit: dodao poslednji pasus o primeru za diversifikaciju


Edited by orisni, 07 August 2014 - 22:50.


#11 istocnocarstvo

istocnocarstvo
  • Members
  • 1 posts

Posted 09 August 2014 - 08:33

Колико сам упућен странци не могу тек тако да купују некретнине у Аустрији, мислим да је предуслов да имају боравиште тамо, а и тад се одлучује индивидуално за сваки случај.



#12 mrblaf

mrblaf
  • Members
  • 476 posts

Posted 09 August 2014 - 15:32

Ja sam nesto gledao pre par godina oko kupovine stana u Austriji i stranci bez dozvole boravka mogu da kupe nekretninu ali moraju da dobiju dozvolu za tako nesto. U principu dobijanje dozvole je samo administrativna zavrzlama ali nije neka velika prepreka, znam par nasih ljudi koji su kupili stanove u Becu ili Gracu, 

 

Ono sto jeste donekle problem je sto su cene u Becu dosta skocile u zadnjih 5 godina, tesko je naci kvalitetan stan za manje od 2.500e po kvadratu. Osim toga tamo su relativno veliki troskovi odrzavanja/infostana koje snosi vlasnik stana (oko 120e za male stanove koje sam ja gledao pa navise). Ako ne zivis u Becu onda moras da imas nekog ko ce da se brine oko izdavanja stana ili mozes to da prepustis agenciji za 20% provizije. Uglavnom kad sve uzmes u obzir od stanarine ces moci mozda da dobijes oko 3% na ulozeno, ako je stan redovno izdavan. 


Edited by mrblaf, 09 August 2014 - 15:32.


#13 orisni

orisni
  • Members
  • 976 posts

Posted 13 August 2014 - 20:47

странци не могу тек тако да купују некретнине у Аустрији

Mozda ne mogu kao fizicka lica, ali to je razlog vise da gleda da investira u nekretnine kroz fondove.

 

Zna li neko ovde o detaljima REIT fondova u Evropi? Zna li uopste neko da mogu nekretnine da se kupe kroz fondove? Ima li toga u Srbiji?

 

Evo FTSE ima nekoliko REIT indeksa za Evropu: http://www.ftse.com/...s?fromftse=true  Videti pod "FTSE EPRA NAREIT Global Real Estate Index Series" . Jedan od najvecih fondova je Unibail-Rodamco; FTSE kaze da su iz Holandije, ali IEFU ETF u "top holdings" kaze da su iz Francuske.

 

Zna li neko za takve fondove u Austriji, ako ste vec zapeli za Austriju?



#14 Gant

Gant
  • Members
  • 6,346 posts

Posted 05 November 2014 - 11:21

I Bec ulazi u duznicku krizu.

 

Da li ce to uticati na cenu nekretnina?

 

http://www.novosti.r...dni-dugovi-Beca



#15 HASSUNEH

HASSUNEH
  • Members
  • 38 posts

Posted 24 November 2014 - 14:11

Gornji tekst iz Novosti govori o stanovima koje su u drzavnom vlasnistvu, nesto slicno kao sto je u Beogradu naselje Kamendin. Po celom Becu ima tih drzavnih stanova koje mogu da rentaju ljudi koji legalno borave u Becu gde je kirija mnogo niza od kirije u stanovima koji su u vlasnistvu. Drzavljanstvo nije neophodno. Takodje nije neophodno drzavljanstvo ni kod sticanja nekretnina ali odredjena dozvola drzave jeste ali to nije nepremostiva prepreka.