Jump to content


Photo
- - - - -

Potreban konkretan savet za stambeni kredit


This topic has been archived. This means that you cannot reply to this topic.
12 replies to this topic

#1 Sierra

Sierra
  • Members
  • 3 posts

Posted 15 June 2013 - 19:21

Prvi put treba da se odlučim za stambeni kredit (upitanju je i prvi stan u mojem vlasništvu). Takođe i prvi kredit u životu, pa sam odlučio da se ovde obratim za par saveta i da čujem tuđa iskustva jer me pomalo plaši pomisao od uzimanja zajmova kod banaka.

 

Vrednost nekretnine (stana) je 67500 evra, ali mi je potreban kredit u vrednosti od 10 000 evra ili maksimalno 13 000 da obavim kupovinu. 

Stan kupujem od investitora i ima sve papire i potpuno je legalan. Ne bih da iznosim lične detalje, pa ću samo da kažem da bi maksimalan rok otplate bio 48 meseci. (visina rate do recimo 250 evra ne bi bila problem) Ne postoji mogućnost da uzmem kredit na više od 48 rata.

Zgrada će biti gotova do nove godine. Ali bih trebao da sredim finansije u sledećiih mesec dana.

 

Hteo bih da vas pitam:

1) Da li uzeti kredit u evrima ili CHF?

2) Na šta da obratim pažnju kada mi budu predstavljali ponudu u nekoj banci?

3) Da li se rate kredita mogu uplaćivati unapred (na primer da ukoliko imam para, uplatim dve rate od jednom)?

4) Da li se kredit može otplatiti ranije od predviđenih 48 meseci ukoliko za to postoji mogućnost? Da li tada postoje drugačiji uslovi i kamate?

 



#2 alexnikolic

alexnikolic
  • Members
  • 2,741 posts

Posted 16 June 2013 - 02:12

1) Da li uzeti kredit u evrima ili CHF?

2) Na šta da obratim pažnju kada mi budu predstavljali ponudu u nekoj banci?

3) Da li se rate kredita mogu uplaćivati unapred (na primer da ukoliko imam para, uplatim dve rate od jednom)?

4) Da li se kredit može otplatiti ranije od predviđenih 48 meseci ukoliko za to postoji mogućnost? Da li tada postoje drugačiji uslovi i kamate?

 

1) Iskreno, u ovom trenutku obe opcije imaju svoju vrednost. Ako ti je plata vezana za evro - u evrima :). Trenutna politika svajcarske centralne banke je da ne da dalje jacanje CHF prema evru, pa stalno intervenise na trzistu (kupuje evre) da bi odnos ostao iznad 1.2. Ipak, odnos je trenutno 1.230, sto znaci da je slabljenje evra takvo da u jednom trenutku moze da probije i da evro oslabi do 1:1 ka CHF ako se u eurozoni desi jos neki potres. Opet, taj scenario bi bio katastrofa, pa mu ne dajem velike sanse. Ako svajcarska centralna banka izdrzi pritiske, onda nista nemas da izgubis (a mozes i da dobijes) ako uzmes kredit u CHF. 

 

2) Ovde se necu mesati, ima iskusnijih :)

 

3) Da

 

4) U bankama sa kojima sam ja pricao - da, moze ranije, i to bez penala (bar u Intesi). Istina, ja ne razmisljam o kreditu, pa nisam isao u dubinu. 



#3 Sierra

Sierra
  • Members
  • 3 posts

Posted 16 June 2013 - 13:46

Odlično, hvala na pomoći. Sada im je malo jasnije.

 

1) Pa, kako stvari stoje, jedan deo zarade mi je u evrima baš, pa ću 90% da se odlučim za to. Ali ću definitivno da razmislim za uzimanje kredita u CHF.

 

4) Znači postoje i penali za prevremeno plaćanje kredita? Nisam znao, pitaću i u bankama, ali sam hteo pre toga da se informišem kod ljudi koji nisu gladni novih mušterija za kredite (jer pretpostavljam da će malo da mi pričaju i bajke, zatim i "zaborave da kažu sve detalje"... samo da potpišem za kredit).



#4 tomas.hokenberi

tomas.hokenberi
  • Members
  • 4,349 posts

Posted 16 June 2013 - 14:23

4) Znači postoje i penali za prevremeno plaćanje kredita? Nisam znao, pitaću i u bankama, ali sam hteo pre toga da se informišem kod ljudi koji nisu gladni novih mušterija za kredite (jer pretpostavljam da će malo da mi pričaju i bajke, zatim i "zaborave da kažu sve detalje"... samo da potpišem za kredit).

Naravno da postoje penali. Banka ne zeli da joj ti vratis samo ono sto si uzeo vec i kamatu. Kada i nema dodatnih penala, otkrices da postoje "penali" u formi nacina na koji se otplacuje kredit. Jako pojednostavljeno to izgleda ovako:
(1) Ti pozajmljujes sumu S.
(2) Banka ti obracuna na to UKUPNU kamatu K + troskove T
(3) Ti treba da vratis U=S+K+T
(4) Ako imas N rata, ti vracas U/N u svakoj rati.
"Catch" je medjutim da ti ne vracas S/N+K/N+T/N u svakoj rati, vec u pocetku vracas prakticno samo kamatu, tako da npr. kada otplatis polovinu rata ti nisi otplatio polovinu glavnice. Ako odlucis tada da prevremeno otplatis kredit ti neces vratiti S/2 vec (znacajno) vise od toga.

Radi ilustracije evo ti primera otplate 10.000 din na 12 mesecnih rata sa 10% godisnje kamate (Manipulativni troskovi zanemareni):

Attached Files


Edited by tomas.hokenberi, 16 June 2013 - 15:10.


#5 orisni

orisni
  • Members
  • 976 posts

Posted 16 June 2013 - 16:17

Naravno da postoje penali.

Nisi naveo koji su to penali. Ono sto si opisao je kako radi slozena kamata i to je svuda tako. Ali, da li postoje dodatni troskovi za prevremenu otplatu glavnice? U tvom primeru, onaj ko je uzeo 10.000din posle sest meseci duguje 6.391,92din glavnice. Ako zeli to da otplati, da li placa tacno taj iznos od 6.391,92din ili neke dodatne penale? (Naravno pitam za otplatu tacno u dan posle sest meseci, a ne par dana kasnije jer ce inace placati kamatu i na tih para sto ima pozajmljene pare.)



#6 tomas.hokenberi

tomas.hokenberi
  • Members
  • 4,349 posts

Posted 16 June 2013 - 16:35

Nisi naveo koji su to penali. Ono sto si opisao je kako radi slozena kamata i to je svuda tako. Ali, da li postoje dodatni troskovi za prevremenu otplatu glavnice? U tvom primeru, onaj ko je uzeo 10.000din posle sest meseci duguje 6.391,92din glavnice. Ako zeli to da otplati, da li placa tacno taj iznos od 6.391,92din ili neke dodatne penale? (Naravno pitam za otplatu tacno u dan posle sest meseci, a ne par dana kasnije jer ce inace placati kamatu i na tih para sto ima pozajmljene pare.)

Platice taj iznos + dodatne penale zavisno od banke i vrste kredita. Za tacan iznos moraces da trazis podatke od banki kod kojih razmisljas da uzmes kredit. Npr, kod Komercijalne banke:

1% od iznosa prevremeno otplaćene glavnice ukoliko je period između prevremene otplate kredita i krajnjeg roka dospeća duži od jedne godine, odnosno 0,5% ukoliko je navedeni period kraći uz uslov da je iznos prevremene otplate u periodu od 12 meseci veći od RSD 1.000.000,00


Edited by tomas.hokenberi, 16 June 2013 - 20:51.


#7 Sierra

Sierra
  • Members
  • 3 posts

Posted 16 June 2013 - 20:26

Sada mi je jasno. Hvala puno na objašnjenju. Znači POSTOJI tako nešto, ali varira od banke do banke, kao i veličine kredita, vrste i ostalih parametara.

Ali je poenta da oni žele da zarade dodatni procenat ukoliko ti želiš da ih pre vremena "skineš sa grbače" i oslobodiš se od dugova.

 

Pretpostavljam da se takvi detalji upisuju u ugovor? Da li da posebno tražim da se navede to u ugovor? Jer ako to ne navedu u ugovoru, kladim se da će jednog dana da  se usude da uslove "promene zbog kretanja na tržištu"...

 

Da li ja smem da dodatne detalje tražim da se upišu na papir koji potpisujem ili to nije praksa? (plašim se da neću dobiti iskren odgovor od bankara)


Edited by Sierra, 16 June 2013 - 20:26.


#8 Tale Surovi

Tale Surovi
  • Members
  • 363 posts

Posted 16 June 2013 - 21:05

Ono što na kraju piše u ugovoru je jedino bitno. Usmeno mogu da ti obećavaju kule i gradove, da te uveravaju i da ti garantuju, pa i da te dovode u situaciju da ispadaš neučtiv što si nepoverljiv, ali na kraju balade ostaje samo ono što je u ugovoru. Ako u ugovoru ne piše nešto što su ti usmeno obećali, a bitno ti je, zahvali se i odbij.



#9 neekonomista

neekonomista
  • Members
  • 170 posts

Posted 16 June 2013 - 21:08

 

Hteo bih da vas pitam:

1) Da li uzeti kredit u evrima ili CHF?

2) Na šta da obratim pažnju kada mi budu predstavljali ponudu u nekoj banci?

3) Da li se rate kredita mogu uplaćivati unapred (na primer da ukoliko imam para, uplatim dve rate od jednom)?

4) Da li se kredit može otplatiti ranije od predviđenih 48 meseci ukoliko za to postoji mogućnost? Da li tada postoje drugačiji uslovi i kamate?

 

- Imas mogucnost da biras samo izmedju dinara i evra. NBS je jos 2011. ukinula bankama mogucnost da indeksiraju kredite u CHF 

 

- Sta god da ti usmeno pricaju bankarski sluzbenici, pokusaj da dobijes primerak ugovora da ga pazljivo iscitas kod kuce. Desava se (meni se desilo) da se na kraju ispostavi da nije bas sve onako kako su ti usmeno rekli. Recimo, bitno je kako se formira NKS i u kojim situacijama i kako se menja. Evo linka ka kalkulatoru da okvirno vidis kako to izgleda

http://webservices.n...Potrosacki.aspx

 

- Veoma je vazno da se obavestis kakve su mogucnosti za delimicnu prevremenu otplatu. Recimo, meni su usmeno pre potpisivanja ugovora rekli da mogu kad hocu i koliko hocu da delimicno prevremeno otplatim. Mene je interesovala mogucnost da skratim period otplate a da mi rata ostane ista - receno je da moze. Sada, u praksi, ne dozvoljavaju mi. Skracenje roka bi znacilo novi kredit sa svim troskovima obrade. A ne dozvoljavaju mi ni da uplacujem dve, tri rate odjednom, navodno ne moze njihov kompjuterski program to tako da obradi.

 

- U ugovoru tacno stoji za koliko posto se uvecava ostatak duga kod prevremene otplate. Obicno je to 1% - 3%. 



#10 djatta

djatta
  • Members
  • 75 posts

Posted 26 June 2013 - 08:49

Uzmi blanko ugovore iz svih banaka koje te interesuju i pročitaj kod kuće. iznenadićeš se koliko tu skrivenih stvari ima. Bankarskim službenicima ne veruj NI REČ.

 

Po novom Zakonu o zaštiti korisnika finansijskih usluga za prevremenu otplatu do 1000000din (što je tebi skoro ceo kredit) godišnje se NE naplaćuju penali, a preko toga maksimalno 1%. 



#11 Zalcan

Zalcan
  • Members
  • 3 posts

Posted 07 September 2013 - 14:21

U vezi prevremene odplate je potrebno znati, da ako odplatimo pola rata, nismo odplatili pola kredita. Rata se sastoji iz kamata in odplate duga. Kamate so na početku velike, jer je dug velik. Kasnije se to menja.

Možeš napraviti amortizacioni plan na kreditni kalkulator.


Edited by Zalcan, 07 September 2013 - 14:43.


#12 Doc Holliday

Doc Holliday
  • Members
  • 3,537 posts

Posted 08 September 2013 - 13:27

Prvi put treba da se odlučim za stambeni kredit (upitanju je i prvi stan u mojem vlasništvu). Takođe i prvi kredit u životu, pa sam odlučio da se ovde obratim za par saveta i da čujem tuđa iskustva jer me pomalo plaši pomisao od uzimanja zajmova kod banaka.

 

Vrednost nekretnine (stana) je 67500 evra, ali mi je potreban kredit u vrednosti od 10 000 evra ili maksimalno 13 000 da obavim kupovinu. 

Stan kupujem od investitora i ima sve papire i potpuno je legalan. Ne bih da iznosim lične detalje, pa ću samo da kažem da bi maksimalan rok otplate bio 48 meseci. (visina rate do recimo 250 evra ne bi bila problem) Ne postoji mogućnost da uzmem kredit na više od 48 rata.

Zgrada će biti gotova do nove godine. Ali bih trebao da sredim finansije u sledećiih mesec dana.

 

Hteo bih da vas pitam:

1) Da li uzeti kredit u evrima ili CHF?

2) Na šta da obratim pažnju kada mi budu predstavljali ponudu u nekoj banci?

3) Da li se rate kredita mogu uplaćivati unapred (na primer da ukoliko imam para, uplatim dve rate od jednom)?

4) Da li se kredit može otplatiti ranije od predviđenih 48 meseci ukoliko za to postoji mogućnost? Da li tada postoje drugačiji uslovi i kamate?

 

 Znam da je mozda kasno za ovaj odgovor ali da izrazim moje misljenje za one druge..

 

 u datom ( ili slicnom  ) slucaju najbolje je NE uzimati kredit. bolje je stisnuti se i te pare koje vec imas navedene   u steku ( 55-60.000 e ) orocis pa da banke TEBI daju kamatu i da svaki mesec dodajes jos tih 250-300 evra koje si namenio za ratu pa ces i na to dobiti kamatu , i za nekih 2 godine imati taj ( ili neki drugi slican ) stan ne dugujuci nikom nista i ne rizikujuci nista...

 Umeju banke da se frljaju ne samo sa kamatama vec i sa datumima skidanja rata pa se moze desiti da nepaznjom ne ostavis novac na racunu za ratu i onda ti ode u nedozvoljeni minus sa sve zateznom kamatom.


Edited by Doc Holliday, 08 September 2013 - 13:28.


#13 simovic

simovic
  • Members
  • 547 posts

Posted 09 September 2013 - 00:40

a da najpre porazmislis dobro o sledecem:

- da li se isplati kupovati stan na kredit (kamata (bez otplate glavnice) je trenutno mnogo veca od rente)

- da li se isplati kupiti sada (cene stanova padaju brze od rente - za godinu dana platis 3% vrednosti stana za rentu dok cena stana padne 5-10%)

- da li si spreman da rizikujes da za koju godinu dodjes u situaciju da ti je kredit veci od cene stana

- da li si spreman da odlozis kupovinu kako bi izbegao kredit ili potencijalno kupio veci stan za iste pare 

 

buducnost za nekretnine u srbiji i BG bas ne izgleda svetlo

http://forum.b92.net...biji/?p=4114440