16 replies to this topic

[elenei]

Da li neko zna da li su ugovori koji se potpisuju izmedju stanodavca i zakupca uopšte validni (posebno oni koju su vremenski određeni npr da ce zakupci ostati u tom stanu godinu dana, 6 meseci - kako ko od stanodavaca traži da se definiše u ugovoru), s obzirom da nisu overeni u sudu i s obzirom da gazde ne prijavljuju stanare i ne plaćaju porez na dohodak od iznajmljivanja stana?

[Kornelije]

Za zakup stana zahteva se pismena forma ugovora ali ne svecana, dakle ne mora da se zakljuci pred drzavnim organom.

Ugovor o zakupu moze da se zakljuci na odredjeno i neodredjeno vreme.

Placanje poreza nema nikakvog uticaja na sam ugovor.

[grado]

Retko koji stanodavac pristaje da overi ugovor u sudu jer u tom slučaju nema mehanizme da stanara momentalno izbaci napolje ako mu ne plaća ili pak uništava stan, već u tom slučaju mora da pokrene sudski postupak za iselenje stanara jer su u ugovornom odnosu, a kršenje ugovora mora da utvrdi sud. Parnice traju dugi niz godina, stanar stanuje besplatno i na kraju izađe i ništa ne plati ako nema primanja. Kada nema ugovora, onda se samo pozove policija radi nasilne uzurpacije stana i mislim da se onda takvi slučajevi rešavaju za 24h (stanar nema nikakav dokaz da je podstanar). Eto, ukratko. U normalnim zemljama ide sve obrnuto, ali mi nismo normalna zemlja.

[elenei]

Hvala na odgovorima

Ja sam cula suprotno (u smislu da nije bitno sta stoji u ugovoru posto nisu validni) ali mi je jednostavno cudno da se masovno koristi nesto sto ne sluzi svrsi (nisu ljudi glupi)

Ako je ugovor na odredjeno vreme, kako ide njegovo obnavljanje?
Tj konkretno: ako se po isteku vremena odredjenog u ugovoru isti ne raskine ili ne obnovi, da li se prvopotpisani "reciklira" pod istim uslovima (npr prvi je bio na 6 meseci, nije raskinut niti napisan novi, stanari su u stanu - da li to automatski zanci da su u obavezi da u istom ostanu novih 6 meseci)?

Edited by elenei, 17 August 2011 - 16:15.

[Dragan.]

Svaki ugovor overen u sudu je validan, bez obzira o cemu se radi. Mislim da svi zele da ti kazu da u Srbiji on bas i nema smisla bez obzira na to. Menjao sam stanove i gazde, neki je trazio ugovor, posle ga nije ni obnavljao, neko nikada i nije, sve u svemu, vidi da nadjete neko zajednicko poverenje, ti placaj sta treba i on ce biti zadovoljan. U slucaju da se sukobite, sila boga ne moli, ko je jaci pobedice... Ako je neki kreten i zeli da te izbaci, naci ce nacin, ako si ti neki kreten i na foru ugovora se sudis i zivis dzabe, a on bi sve smireno, on je nagrabusio i to ti je to. Znam samo da su ljudi potpisivali ugovore ukoliko im je to trebalo kao dokaz za nadoknadu kirije od strane firme, ili cisto da sutra imas papir ako drzava da jeftiniji stan ako je neko podstanar 5 godina i sl., ako ti treba za te varijante, ti insistiraj, mislim da je izdavanje oslobodjeno poreza i da to nema uticaja na vlasnika stana. Ako ides na varijantu da sutra dokazes drzavi da si bila podstanar, ako ti treba, moraces da overavas u sudu, produzenje ide samo kao aneks (dopuna) ugovora, ali i on mora biti overen u sudu da bi bio validan za drzavne organe.

Edited by Dragan., 17 August 2011 - 16:39.

[Kornelije]

Dosta je netacnih navoda u prethodnim postovima, ne mogu da odgovaram na sve.

Ono sto je najbitnije, ugovor o zakupu stana se ne overava u sudu, poput ugovora o prodaji, dovoljno je da je u pismenom obliku.

Stavise, cesto sudovi u slucaju spora, po osnovu clana 73. ZOO, priznaju punovaznost ugovora u usmenom obliku, ukoliko su strane izvrsile obaveze iz ugovora, jer pismena forma u ovom slucaju nije predvidjena radi zastite opsteg drustvenog interesa vec radi zastite ugovornih strana. To je tzv. konvalidacija.

Ugovor o zakupu zakljucen na odredjeno vreme prestaje protekom roka na koji je zakljucen.
Ali, ukoliko po proteku roka, zakupac nastavi da upotrebljava stvar a zakupodavac se tome ne protivi, smatra se da je zakljucen novi ugovor o zakupu na neodredjeno vreme, pod istim uslovima kao prethodni - tzv. tacita reconductio.

Samo napomena da u pogledu ovog poslednjeg nisam siguran 100%.
Opste je pravilo da se ugovor o zakupu mogu precutno produziti na ovaj nacin.
Posebni propisi o zakupu stana nigde ne zabranjuju ovo pravilo, odnosno ne regulisu ga izricito, tako da mislim da bi se moglo i ovde primeniti.

Edited by Kornelije, 17 August 2011 - 20:50.

[grado]

Ono sto je najbitnije, ugovor o zakupu stana se ne overava u sudu, poput ugovora o prodaji, dovoljno je da je u pismenom obliku.
Stavise, cesto sudovi u slucaju spora, po osnovu clana 73. ZOO, priznaju punovaznost ugovora u usmenom obliku, ukoliko su strane izvrsile obaveze iz ugovora, jer pismena forma u ovom slucaju nije predvidjena radi zastite opsteg drustvenog interesa vec radi zastite ugovornih strana. To je tzv. konvalidacija.

Situacija 1:  nema nikakvog ugovora, stanar prestao da plaća, vlasnik pozvao policiju i prijavljuje bespravno uselenje. Šta policija radi?


Situacija 2: postoji ugovor i po dolasku policije stanar pokazuje isti. Policajac tada obaveštava obe strane da je za regulisanje njihovog spora nadležan sud jer su u ugovornom odnosu, okreće se i odlazi.

Jedno od rešenja: ne pisati nikakav ugovor već samo jedan revers o preuzimanju nameštaja na određeni vremenski rok i obavezi stanara da ga vrati u stanju u kome ga je i preuzeo, uz odgovarajući depozit. Na taj način smo zaštitili pokretnu imovinu u stanu i nigde se ne spominje da je i ceo stan izdat u zakup (pare se uzmu na ruke, bez priznanice). U slučaju da stanar neće da se iseli, podnosi se prijava policiji za ometanje poseda. Drugo rešenje je da vlasnik izda nalog EDBu da isključi struju. Stanar onda sam izlazi (nema frižider, bojler, šporet, televizor, svetlo... ).

Mislim da je svima jasno da je vlasnik stana 100 puta više ugrožen i nezaštićen od raznih nesavesnih i zlonamernih podstanara. Kvalitetnije i sigurnije podstanare moguće je dobiti ako se izda polunamešten stan jer će u tom slučaju stanar ostati duže, kada je već uneo gomilu svojih stvari. Tu postoji i opasnost za stanara (mislim da je to jedna jedina) da gazda naglo poveća kiriju jer vidi da je stan pun kabastih stvari koje ne mogu tako lako i brzo da se sele u drugi stan.

[Kornelije]

Nista policija na radi, ne moze policija, svojevoljno, bez odluke nadleznog organa da iseljava bilo koga.

U slucaju neovlascenog useljenja, vlasnik, recimo, moze da se obrati opstinskom organu za stambene poslove i da zahteva iseljenje ili da podnese posesornu tuzbu zbog smetanja drzavine.

Pa na osnovu izvrsnog resenja, izvrsitelj uz asistenciju policije, ukoliko je ona potrebna, sprovodi iseljenje.



Jedan deo tvog posta nisam razumeo. Jel ti mislis da nema ugovornog odnosa bez ugovora u pismenoj formi, i da se postojanje takvog odnosa dokazuje samo pismenim ugovorom?

[elenei]

Sinoc pri potpisivanju ugovora je sama agentica ničim izazvano prokomentarisala da se ugovor potpisuje "samo reda radi" jer ako dodje do ozbiljnih problema (npr stanar ne placa račune) ugovor tu ne pomaže (ugrizla se za jezik kada je videla uplasena lica stanodavaca, promrmljala kako se to ipak retko desava i skrenula temu )

Konkretno, nama je bilo bitno da ugovor bude na neodredjeno vreme (stanodavci su hteli da bude definisan na po 6 meseci), za slucaj da u nekom trenutku najzad kupimo stan, ali vlasnici su se ipak predomislili kako bi izbegli obavezu obnavljanja ugovora a sto je agentica potvrdila da ide preko aneksa.
Takodje je spontano prokomentarisala da su kupoprodajne cene u blokovima trenutno od 1300-1400e po kvadratu ali da bi prodavci dali i za 1200e ali nema kupaca.

[Nimrod]

Ugovor u Srbiji, u pismenoj formi je validan, bez ikakve overe (btw, overa ugovora o kupoprodaji samo potvrdjuje identitet ugovornih strana, ne sadrzinu ugovora) - to o cemu agent prica je iskustvo sa postovanjem prava i izvrsenjem odluka - cak i kada sud donese odluku o iseljenju, izvrsenje odluke se odlaze i razvlaci mesecima. Porez nema nikakve veze sa validnoscu ugovora.

[Tosica]

Imama slican problem.

Clan sam jednog udruzenja gradjana , koje u svom vlasnistvu imaju poslovni prostor. Navedeni prostor je izdat u zakup fizickom licu koji u njemu obavlja ugostiteljsku delatnost. Po ugovoru koji je sacinjen izmedju zakupca i ovlascenih u udruzenju i overen u nadleznom sudu, zakup poslovnog prostora istekao je 01.11.2011.godine. Iako je zakup istekao ,zakupac ne zeli da se iseli iz poslovnih prostorija i nastavlja da obavlja svoju delatnost. Zakupac je usmeno i pismeno upozoren na istek ugovora i od njega je zahtevano da nam oslobodi prostorije, ali on po tome nije postupio.

Zanima me , iz vaseg iskustva , koliko traje sudski postupak za prinudno iseljenje zakupca kojem je istekao ugovor o zakupu, tj. koliko vremena treba da cekamo sudsku odluku i izvrsenje iste. Da li postoji neki mehanizam da se taj postupak ubrza?

Unapred hvala

[grado]

Nista policija na radi, ne moze policija, svojevoljno, bez odluke nadleznog organa da iseljava bilo koga.

U slucaju neovlascenog useljenja, vlasnik, recimo, moze da se obrati opstinskom organu za stambene poslove i da zahteva iseljenje ili da podnese posesornu tuzbu zbog smetanja drzavine.

Pa na osnovu izvrsnog resenja, izvrsitelj uz asistenciju policije, ukoliko je ona potrebna, sprovodi iseljenje.



Jedan deo tvog posta nisam razumeo. Jel ti mislis da nema ugovornog odnosa bez ugovora u pismenoj formi, i da se postojanje takvog odnosa dokazuje samo pismenim ugovorom?

Ti želiš da kažeš da ja mogu da odem na pijacu, neko mi u međuvremenu uđe u stan, ja se vratim sa pijace i pozovem policiju, policija dođe, provalnik otvori vrata i kaže da je samnom sklopio usmeni ugovor o zakupu, policajac me uputi na opštinski organ i mesno nadležni sud, provalnik zatvori vrata, policajac ode, a ja ostanem ispred svojih vrata sa sve kesama sa pijace?

[pufna69]

^^^ e pa grado, nije bez razloga zasto citam tvoje postove

bez obzira sta je odgovor, nasmejah se iskreno na vrlo duhovit ali i slikovit i recit primer .....sve sa mentalnom slikom kesa sa pijace

[SHODAN]

Ti želiš da kažeš da ja mogu da odem na pijacu, neko mi u međuvremenu uđe u stan, ja se vratim sa pijace i pozovem policiju, policija dođe, provalnik otvori vrata i kaže da je samnom sklopio usmeni ugovor o zakupu, policajac me uputi na opštinski organ i mesno nadležni sud, provalnik zatvori vrata, policajac ode, a ja ostanem ispred svojih vrata sa sve kesama sa pijace?

Odes na pijacu, neko ti u međuvremenu uđe u stan, ti se vratis sa pijace i pozoves policiju, policija dođe, provalnik otvori vrata i kaže da je sa tobom sklopio pismeni ugovor o zakupu i pokaze neki papir.
Policajac samo moze da te uputi na opštinski organ i mesno nadležni sud, provalnik zatvori vrata, policajac ode, a ti ostanes ispred svojih vrata sa sve kesama sa pijace.
Usmeni i pismeni ugovor imaju istu vrednost, samo je postojanje usmenog ugovora teze dokazati. A postojanje ugovora se ne dokazuje policajcu, nego pred sudom.

Za konkretan hipoteticki primer sa provalnikom koji zloupotrebi covekovu potrebu za svezim povrcem sa pijace, predvidjeno je efikasno zakonsko resenje.

Spoiler

Držalac ima pravo na samopomoć protiv onoga ko ga neovlašćeno uznemirava u državini ili mu ju je oduzeo, pod uslovom da je opasnost neposredna, da je samopomoć nužna i da način njenog vršenja odgovara prilikama u kojima postoji opasnost.

[grado]

A sada ozbiljno, da nam neko ozbiljan i verziran (dobro upućen u problematiku) objasni koji su koraci koje preduzimaju nadležne službe ukoliko dođe do nasilnog ulaska u tuđi stan (na osnovu takve izjave koju daje vlasnik stana). Koliko ta procedura traje i od čega se sastoji? Mislim da sam negde o tome čitao da sud najdalje u roku od 24h izdaje nalog za prisilno iseljenje zbog smetanja poseda (ali kako se to dokazuje ako stanar tvrdi da ima usmeni dogovor i da je dao pare, a zapravo je provalio i uopšte ne pozna vlasnika). Video sam jedan slučaj kada vlasnik pribegava ''samopomoći'' da bi izbacio stanara koji je prestao da plaća kiriju, stanar je imao potpisan ugovor i pokrenuo je sudski postupak protiv vlasnika.