Jump to content


Photo
- - - - -

stambeni krediti u švajcarcima


  • Please log in to reply
1448 replies to this topic

#1 ZlataNS

ZlataNS
  • Members
  • 30 posts

Posted 29 June 2010 - 13:24

Švajcarac je ponovo skočio u odnosu na evro.
Volksbanka ne predviđa uvođenje nikakvog grejs perioda za one koji su već uzeli stambene kredite, a sad imaju problema s otplatom zbog rasta franka u odnosu na evro.
Opcije?
  • 0

#2 dekss

dekss
  • Members
  • 2,131 posts

Posted 29 June 2010 - 13:37

pa ako primas platu u dinarima, sta te boli uvo, dinar pada i u odnosu na euro i u odnosu na chf.

e, ako primas platu u eurima, situacija je malcice komplikovanija.
ali koliko god bilo komplikovano, kuliraj, sve to moze da se obrne preko noci. nema ni chf bas neku osnovu da raste toliko. mozes da uradis neki potez (recimo da prebacis kredit u evre) pa da se posle kajes jer bi bilo bolje da nisi nista dirala.
al nije tako strasno, jer i chf libor je pao, zar ne? tako da ti je rata po tom osnovu pala. nemoj da se pravimo tose :ph34r: ne mozes i jare i pare, ako dobijes na mostu izgubis na ćupriji.


ali ne slusaj ti mene. ima ovde i pametnijih ljudi. vidi sta ce ti oni reci.
  • 0

#3 jesenja

jesenja
  • Members
  • 1,428 posts

Posted 29 June 2010 - 13:49

jer i chf libor je pao

Jeste, ali su banke uglavnom podigle marže, i to mnogo više nego što je pad i libora i euribora. Samo oni kojima je u ugovoru napisano kolika je marža su dobro prošli, iako je i tu pokušana prevara npr. banka Inteza, ladno su digli maržu i onima kojima je ugovor precizan do u sitna crevca. Posle intervencije korisnika kredita i Narodne Banke, kamata je vraćena, ali oni koji su uzimali kredit kod drugih banaka su nadrljali, donekle zahvaljujući i NBS, koja vrlo blagonaklono gleda zelenašenje, i ako nemaš precizan ugovor, a ogromna većina ga nema, beri kožu na šiljak!
  • 0

#4 dekss

dekss
  • Members
  • 2,131 posts

Posted 29 June 2010 - 13:56

moram priznati da sam ovde laik. pa zar u svim ugovorima sa promenljivom kamatnom stopom (euribor + p ili libor + p) ono p nije fiksno. sta ima tu da se ide u sitna crevca. fiksno je fiksno = nepromenljivo.

i promena je nezakonita! valjda? mozda sam naivan??
  • 0

#5 ZlataNS

ZlataNS
  • Members
  • 30 posts

Posted 29 June 2010 - 13:57

[quote name='dekss' date='29.06.2010, 13:37' post='2849453']
nema ni chf bas neku osnovu da raste toliko.

Hvala dekss za ovu konstataciju.
Zna li neko da je objasni?
  • 0

#6 Bankar

Bankar
  • Members
  • 10 posts

Posted 29 June 2010 - 14:54

Narodna banka Srbije je, poput nekoliko centralnih banaka zemalja u regionu, preporučila građanima da budu veoma oprezni pri odlučivanju za kredite indeksirane u švajcarskim francima.

Osnovne prednosti i rizici kredita indeksiranih u CHF:

1. CHF je najstabilnija valuta u svetu decenijama unazad. Kako evro, dolar, ali i srpski dinar imaju daleko veći nivo fluktuacije u odnosu na ovu valutu, postoji mogućnost da se anuiteti (rate) kredita nominalno drastično promene, a i realno u odnosu na platežnu moć građana.

Ukoliko bi se na primer desilo da evro i srpski dinar depresiraju u odnosu na švajcarski franak, anuitet bi se nominalno povećao, jer se rate plaćaju u dinarima na osnovu kursa sa švajcarskim frankom. Kako su primanja rezidenata u dinarima i kako postoji mogućnost da plate svojim rastom nedovoljno isprate depresijaciju dinara, anuitet kredita bi činio mnogo veći udeo u primanjima građana, nego što je to bio slučaj pri odobravanju kredita.

2. Kamatna stopa na kredite indeksirane u CHF je nešto niža u odnosu na kredite indeksirane u EUR. Ova prednost kredita indeksiranih u CHF posebno dolazi do izražaja kod stambenih kredita, kada je period otplate daleko duži, nego što je to slučaj kod gotovinskih ili potrošačkih kredita. Ipak, imajte u vidu da je najčešći slučaj da banke u kreditnom ugovoru unose klauzulu o promenljivosti kamatne stope, tako da ova prednost može biti dovedena u pitanje.

3. Troškovi konverzije kod kredita indeksiranih u švajcarskim francima mogu biti značajan trošak za korisnika kredita. Naime, većina prodavaca stanova zahteva da im cena prodate nekretnine bude isplaćena u evrima. U tom slučaju, korisnik kredita bi kod banke morao izvršiti konverziju CHF u EUR i tako isplatiti prodavca. Provizije banaka za ovu konverziju se kreću oko 2%, što kada se primeni na ukupan iznos kredita može biti značajan trošak za kupca nekretnine.

4. Često se refinansirajući stambeni krediti indeksirani u CHF nude kao opcija. Ovo ponekad može biti povoljno za korisnike kredita, jer bi pored niže kamatne stope, banka čiji se stambeni kredit refinansira prihvatila uplatu u dinarima, što korisniku kredita ne bi donelo troškove konverzije.

Zbog posebnosti svakog slučaja kupovine nekretnine i turbulentnih kretanja na tržištu stambenih kredita, teško je preporučiti jednu od ove dve opcije indeksiranja kredita. Od Vaših potreba, preferencija i sklonosti ka riziku zavisi koju ćete opciju izabrati.

Izvor: Kamatica
  • 0

#7 jesenja

jesenja
  • Members
  • 1,428 posts

Posted 29 June 2010 - 15:35

moram priznati da sam ovde laik. pa zar u svim ugovorima sa promenljivom kamatnom stopom (euribor + p ili libor + p) ono p nije fiksno. sta ima tu da se ide u sitna crevca. fiksno je fiksno = nepromenljivo.

i promena je nezakonita! valjda? mozda sam naivan??


Naivan si.
Imaš ugovor u kojem piše: npr. 6m euribor+ marža. Ne piše u ugovoru kolika je marža, piše na sajtu, ili ti u banci kažu, npr. 2,8%. U ugovoru piše da banka zadržava pravo...bla, bla, bla, ako dođe do promene uslova na međubankarskom tržištu...bla, bla, bla... I, dolazi do promena, tržište se zatalasa, euribor padne, ali banka tu vidi priliku da ostane na istom ili čak i da zaradi, i podiže maržu na ,npr, 5,8%. Pošto njena visina u ugovoru nije precizirana, sve je u redu, imaš deo da "banka zadržava pravo...bla, bla, bla... Kad sam ja uzimala kredit, ugovori su bili takvi- uglavnom. Ako je i bilo drugačije kamate su bile visoke, ili drugi uslovi nisu odgovarali, tako da sad mogu samo tužno da cvilim i da se nadam da ću uspeti da se izborim sa ratama. :ph34r:
  • 0

#8 dekss

dekss
  • Members
  • 2,131 posts

Posted 29 June 2010 - 16:06

...

Izvor: Kamatica


aha, ovo nisi ti napisao.
onda necu psovati :ph34r: a naslo bi se par detalja...


Naivan si.
Imaš ugovor u kojem piše: npr. 6m euribor+ marža. Ne piše u ugovoru kolika je marža, piše na sajtu, ili ti u banci kažu, npr. 2,8%. U ugovoru piše da banka zadržava pravo...bla, bla, bla, ako dođe do promene uslova na međubankarskom tržištu...bla, bla, bla... I, dolazi do promena, tržište se zatalasa, euribor padne, ali banka tu vidi priliku da ostane na istom ili čak i da zaradi, i podiže maržu na ,npr, 5,8%. Pošto njena visina u ugovoru nije precizirana, sve je u redu, imaš deo da "banka zadržava pravo...bla, bla, bla... Kad sam ja uzimala kredit, ugovori su bili takvi- uglavnom. Ako je i bilo drugačije kamate su bile visoke, ili drugi uslovi nisu odgovarali, tako da sad mogu samo tužno da cvilim i da se nadam da ću uspeti da se izborim sa ratama. :)


auuu. teorijski banke mogu da podignu tu maržu na 50%!
pa bre ljudi ... uh ajd necu.


naravno nece podici tu marzu na 50%, ali na neku "razumnu" cifru kojom ce da piju krv...
a ako preteraju, kredit se moze reprogramirati....

koja je to lopovska bagra!
  • 0

#9 ZlataNS

ZlataNS
  • Members
  • 30 posts

Posted 29 June 2010 - 16:10

Narodna banka Srbije je, poput nekoliko centralnih banaka zemalja u regionu, preporučila građanima da budu veoma oprezni pri odlučivanju za kredite indeksirane u švajcarskim francima

.

Jeste, ali ja laik tek sad vidim šta to znači.
U banci su mi to preveli na srpski sa +- 20 EUR ako se ne desi neka svetska katastrofa.
Koja se desila sutradan.

Nego, pitanje je sad: da li se prebaciti na evro, i plaćati puno više odmah, s izgledom da će to u narednom periodu ići nadole (jer se prognozira da će švajcarac i dalje da raste u odnosu na evro, jer kriza neće prestati sutra) ili sedeti tu gde si i držati se švajcarca, pa kud puklo. BTW, govorim o "doživotnom" maksimalnom stambenom kreditu, ne nekom na par godina, koji opterećuje tek četvrtinu iznosa plate.
  • 0

#10 ZlataNS

ZlataNS
  • Members
  • 30 posts

Posted 02 July 2010 - 10:39

NKOSK: Rast stambenih kredita 60 %
2. jul 2010. | 08:56 | Izvor: Beta
Beograd -- Nacionalna korporacija za osiguranje stambenih kredita (NKOSK) je u prvoj polovini 2010. osigurala 180 miliona evra stambenih kredita u Srbiji.

To je za preko 60 odsto više nego u istom periodu prošle godine, a prema podacima NKOSK, tržište nekretnina u Srbiji beleži značajan oporavak u prvih šest meseci 2010. godine.

"Tržište nekretnina u Srbiji je stabilno, sa tendencijom povećanja obima", ocenila je Nacionalna korporacija.

Na povećanje osiguranih stambenih kredita, dodaje se, uticale su mere subvencionisanja stambenih kredita, ali se, kao se ističe, veliki doprinos očekuje i od mera subvencionisanja gradnje i izgradnje neprofitnih stanova.

Navodi se da je porast broja slučajeva u kojima Nacionalna korporacija preuzima otplatu kredita neznatan u odnosu na ukupan osigurani portfelj, koji obuhvata oko 52.000 osiguranih kredita.

U ovom momentu Nacionalna korporacija plaća za 65 kredita za koje korisnici nisu mogli da plaćaju dospele obaveze, precizira se u saopštenju.

Broj slučajeva u kojima postoji kašnjenje u plaćanju jedne ili više rata od korisnika kredita je svakako veći, ali u najvećem broju slučajeva, kako se ističe, banke pokušavaju da u dogovoru sa klijentom pronađu adekvatan način da se nastavi otplata kredita.


Obrati paznju na poslednju recenicu.

Dokle ce na ovaj nacin da izvestavaju o tome sta rade banke?

Sve sto banka hoce da uradi jeste da proda nekretninu.
Nigde nisam procitala da je glavnica svima koji su uzeli kredit u svajcarcima skocila u vrednosti kursne razlike, sto znaci da, i kad banka proda nekretninu na kojoj je hipoteka, ljudi ostaju duzni banci i par desetina hiljada evra (osim razlike u kursu, tu je i razlika u vrednosti nekretnine izmedju npr 2008. i sad).

Refinansiranje nije opcija.
Grejs period ne postoji.
Banke koje pricaju o grejs periodu, kazu da se to odnosi samo na glavnicu, a svi koji otplacuju stambene kredite znaju da je glavnica tek 10 deo rate u prvim godinama otplate.

Zapravo nema nikakvog izlazenja u susret onima koji su uzeli maksimalan stambeni kredit, ni u jednoj banci.
  • 0

#11 realno *W

realno *W
  • Members
  • 43,550 posts

Posted 02 July 2010 - 13:03

Obrati paznju na poslednju recenicu.

Dokle ce na ovaj nacin da izvestavaju o tome sta rade banke?

Sve sto banka hoce da uradi jeste da proda nekretninu.
Nigde nisam procitala da je glavnica svima koji su uzeli kredit u svajcarcima skocila u vrednosti kursne razlike, sto znaci da, i kad banka proda nekretninu na kojoj je hipoteka, ljudi ostaju duzni banci i par desetina hiljada evra (osim razlike u kursu, tu je i razlika u vrednosti nekretnine izmedju npr 2008. i sad).

Refinansiranje nije opcija.
Grejs period ne postoji.
Banke koje pricaju o grejs periodu, kazu da se to odnosi samo na glavnicu, a svi koji otplacuju stambene kredite znaju da je glavnica tek 10 deo rate u prvim godinama otplate.

Zapravo nema nikakvog izlazenja u susret onima koji su uzeli maksimalan stambeni kredit, ni u jednoj banci.


pa i 50. deo u prvoj godini...

Nema ustupaka nikakvih, čak šta više.

Apsolutno ne postoji način da se neko bori sa bankama, ugovori su tako skrojeni da je u njima sve relativno. Čak i ako pročitate 20 strana ugovora u koijima će pored svake stavke pisati "fiksno" ili "nepromenjivo", na kraju će se potkrasti rečenica u kojoj se banci daje za pravo da promeni skoro sve odredbe ugovora.

Pre par dana sam imao priliku da pričam sa mladim bračnim parom koji je uzeo stambeni kredit u Nemačkoj, muka me spopala koji su to uslovi...
  • 0

#12 jesenja

jesenja
  • Members
  • 1,428 posts

Posted 02 July 2010 - 15:52

Pre par dana sam imao priliku da pričam sa mladim bračnim parom koji je uzeo stambeni kredit u Nemačkoj, muka me spopala koji su to uslovi...

I, koji su to uslovi?
Ne, ne, nemoj...
  • 0

#13 dekss

dekss
  • Members
  • 2,131 posts

Posted 04 July 2010 - 20:04

...

Pre par dana sam imao priliku da pričam sa mladim bračnim parom koji je uzeo stambeni kredit u Nemačkoj, muka me spopala koji su to uslovi...



I, koji su to uslovi?
Ne, ne, nemoj...


@realno *W
ne 'nemoj', nego ako je moguce reci u par recenica na koje uslove mislis - prosto ne mogu da verujem da se i u nemackoj banke mogu ponasati slicno kao u srbiji??
  • 0

#14 Boki 33

Boki 33
  • Members
  • 48 posts

Posted 06 July 2010 - 19:53

@ZlataNS
Banci , verovala ti ili ne nije u interesu da pleni imovinu. Ljudi koji rade u ruzicima su itekako svesni da su cene nekretnina pale više od 20% u odnosu na period od pre 2 godine.Pored ove činjenice, koja implicira da ne bi izvukli pare koje su ti dali, ostaje i mnogo važnija stvar da će dogovorom sa klijentom zadržati klijenta i nastaviti da ga polako deru. Ne bih ti sada preporučio da konvertuješ dug u švajcarcima u evre, jer ćeš time jednokratno sebi uzetu glavnicu povećati za minimum 25% (pre 2 godine je odnos evro švajcarac bio 1:1,60 , sada je 1:1,3). Ono što bih ti preporučio je da sačekaš par meseci i vidiš hoće li evro ojačati. Ako hoće, ubuduće samo štedi u švajacrima, a zaboravi evre, jer ti je dug u švajcarcima.
  • 0

#15 ZlataNS

ZlataNS
  • Members
  • 30 posts

Posted 07 July 2010 - 11:37

Banci , verovala ti ili ne nije u interesu da pleni imovinu

.

Hvala na odgovoru i sugestijama.
... i jos samo da neko banci saopsti da im nije u interesu da plene imovinu.
Meni su lepo rekli: cekamo 3 meseca, a onda prodaja.
  • 0