7214 replies to this topic

[kontrol]

Cena stana je uvek jednostavna, lokacija i uvek samo lokacija. nakon toga na istoj lokacijii gledas mikrolokaciju(spratnost i polozaj stana, infrastruktura...) pa onda starost zgrade. Cesto za novogradnju ne mozes imati idealnu lokaciju. Novogradnja bi trebalo da je skuplja za bar 400EUR/kvm ako su svi ostali parametri isti. Cene sigurno klize lagano na dole sem ako nas novi premijer ne iznenadi prodajom EPS-a za 10 milijardi evra Rusima

Slazem se ,osim za ovo poslednje , ja mislim da cene manje -vise stoje vec godinu dana , najmanje.

[kontrol]

Po mom misljenju cena kvadrata nema veze sa visinom rente, a to je vrlo lako pokazati.

Primer 1:
-cena izdavanja boljih stanova 6-7 godina za redom bila je skoro ista: 10-13evra/m2,
dok je za taj isti period cena kvadrata skocila npr na Vracaru u novogradnji sa 1700 na 3000 i vise.

Primer 2:
-u Americi je kupljen ogroman broj nekretnina bez namere da se uopste izdaju, vec da se zaradi na rastu vrednosti.

Primer 3:
-nisu u pitanju nekretnine vec deonice, ali rezon je isti. Kada bi taj rezon bio ispravan, cene deonica bi bile drasticno manje.

Ja zaista ne shvatam koliki broj ljudi ne shvata bazicnu ekonomsku istinu koja se nalazi u svakom udzbeniku ekonomije i glasi:

CENA SE FORMIRA U PRESEKU PONUDE I POTRAZNJE,

Drugim recima, cenu izgradnje i visinu rente mozete da obesite macku o rep, one u odredjenoj meri korespondiraju, ali sasvim sigurno ne odredjuju cenu.

Druga jednacina glasi: visak emocija,ostrascenosti,samoumisljenosti=manjak racionalnosti i objektivnosti. A kada upravljate svojim novcem nije bas svejedno.

Takodje, smatram da odnos 1/30 nije objektivan. Stanovi sa TA nisu reprezentativni iz razloga sto ogromna vecina zakupaca trezi iskljucivo stan sa CG.

Ne znam da li smem da kazem da se slazem sa svim , optuzice me da si moj klon.

[kontrol]

ako dobro razumem:

starogradnja = novogradnja - 400e

(jel tih 400 bese zarada investitora? i sto bas 400 a ne 350 ili 450?)

jel neko uzima u obzir amortizaciju?

npr:
starogradnja = novogradnja x amortizacija

Pa rekao ti je covek , po njegovom misljenju. Ovo je naravno grubo odredjeno ,naravno da zavisi od slucaja do slucaja. Ako je starogradnja precenjena , onda je ta razlika manja , a ako je podcenjena , onda je razlika veca . U glavnom , jasno je da je ta cifra od ! 400 evra odredjena subjektivno , kako je jedino i moguce jer ne postoji pouzdana statistika za to , osim subjektivnog osecaja uz pomoc iskustva koje imas.

[kontrol]

Nešto sam bio napisao, a onda izbrisao.....prosto nemam neki definisani kriterijum pa da idem po stavkama i ocenjujem. Mnogo je karakteristika svakog stana i ljudi ih različito vrednuju-prema svojim afinitetima.
Da su dve iste zgrade(ahitekt./gradj. iste; materijali, instalacije i oprema nikako ne mogu biti isti) nova i stara(40-50god) jedna pored druge, verovatno bih novo vrednovao 30-40% više.
Da li bih to i platio ili bih kupio malo veći stari .......
Raspoloživost novca, potrebe, afiniteti, mnogo je inputa i na kraju svako seče sam za sebe.

Prema oglasima razlika izmedju novih i starih je mala, starih st.je puno pa očekujem da će oni više da padaju.

e ovde se 100 % slazem.

[Gordon]

@ Kontrol

Ne znam za Nikolu011, ali evo, ja freakovski tvrdim da ti jesi Gygy11, sitan investitor-preduzimač prisutan na sledećim forumima:

forum 1 (tu si bio baš plodan...1000 i nešto postova na razne teme na ovom forumu...)

i forum 2

Pa, eto, neka ljudi uporede i sami zaključe. Može još podosta da se zaključi o tvom profilu sitnog preduzetnika i... ma ništa, koga zanima neka čita.

Meni je bilo dovoljno da vidim sledeće rečenice:

Forum b92: E sad,sto se tice ove moje sitovacije,da podsetim,prodao sam stan od roditelja od 87 m2 u Mirjevu,star 20 godina,,juna 2008 godine, za 1340 evra po m2,iliti za 116.000evra.

Forum 1: E sad ono sto ce vas verovatno sokirati ja sam prodao stan od roditelja prosle godine u istom tom Mirjevu za 1480 evra po kvm i trazim da kupim dva mala stana za rentiranje ,ali nemogu da ih nadjem ispod 1600-1700 evra po kvm,ali pravih normalnih stanova a ne rupa i supa.

Forum 2: Dakle,cene oko Hrama,Neimar,pasino brdo i sl. su 2008 bile 2200-2600 evra/m2,pricam o novim,legalnim,kvalitetnim stanovima.Danas 2011,su tu cene nize za nekih 10-20% i krecu se 2000-2400 evra/m2 i neeema dobrog stana na tim lokacijama za nizu cenu,prijatelju moj!Opet kazem,znam jer pricam iz prve ruke,prodao sam stari veliki stan na Vracaru sredinom 2008. i u pocetku nisam hteo da kupim 2 manja,ali sam prosle godine resio da krenem u kupovinu i jos nisam nasao dobar mali stan ni za 1900evra/m2,a kamoli tvojih ,ponavljam,nebuloznih 1500-1800 evra/m2!


Pa kad si dovoljno odlučan da se izlažeš na ovakav način - samo napred. Ja neću prekršiti pravila foruma i neću izneti dalje info koje narušavaju privatnost; ono što je bilo dobronamerno upozorenje sa moje strane jeste da ćeš ovakvom izloženošću sam sebe dovesti u poziciju da neko poveže info sa npr. foruma 1 i nevirtuelnim tobom. A zapitaj se da li bi voleo da tvoji poznanici/ partneri čitaju virtuelnog tebe, znajući pravu priču.


Ono što jeste važno za ovaj forum (naravno, pitanje je da li je forum važan za bilo šta), jeste da si ti učesnik koji namerno obmanjuje, iliti laže, ostale učesnike pružanjem lažnih informacija. Ti jesi sitan investitor-preduzimač, koji se jeste natripovao da može da promeni trend tržišta agitovanjem po forumima.

Edited by Gordon, 03 July 2012 - 23:44.

[Splendini]

Srbija je oduvek kuburila sa racionalnoscu.
Ovo je zemlja gde nazalost caruju neobrazovanost, primitivnost, ostrascenost,iracionalnost i sl.,
za razliku od zapadnih zemalja gde dominiraju racionalnost i pragmatizam.
Tuzno je da ovde i srednja klasa i fakultetski obrazovani ljudi ne citaju, ne razmisljaju,
ne moze se videti covek sa knjigom na ulici,u kafeu, intelektualni kvalitet je jako los,
ne moze se razgovarati o umetnosti,filozofiji,politici,biznisu na jedan kvalitaten nacin.
Ako govorimo o kupovini ili prodaji nekretnina,ili investiranju uopste, onda su principi koje treba upotrebiti:
trezvenost, racionalnost,analiticnost,racunanje, prikupljanje sto veceg broja podataka,
crtanje grafikona,pravljenje tabela,hladna glava,strpljenje.(dobar primer su analize na stranici colliers-a,
narocite obratite paznju na makroekonomske parametre)
Umesto toga, mi imamo kuceterine od po par stotina kvadrata, uglavnom nezavrsene,
imamo gastarbajtere koji seoske komlpekse lece bacanjem novca na preskupe kuce i svadbe,
imamo "faktor tasta"-more mladih zena koje muzeve teraju na neracionalne kupovine nekretnina
samo da ne bi zivele sa tastom, imamo kriminalne arhitekte kojima je jedino bitna spoljasnja atraktivnost zgrade,
dok ih funkcija ne zanima i brdo slicnih primera.
Nedostatak racionalnosti, ili racio u sluzbi emocija(analize u sluzbi strasti i prepucavanja su lose analize-
pogledati sta je o razumu u sluzbi emocija pisao Dzon Stjuart Mil).

Svadjati se,pljuvati, biti primitivan,zapenusan ili zaludan je lako.
Tesko je biti kvalitetan,obrazovan,nacitan,vredan,civilizovan,uspesan i sl.

Sta bi covek pomislio da mu dodje neko i npr kaze:
"Hteo bih da vam budem investicioni savetnik, zivim u iznajmljenom stanu,
nemam devojku,zenu,decu,profesija me ne zanima,intelektualni,moralni i duhovni razvoj takodje,
sve su to gluposti, ja svoju zivotnu energiju trosim prepucavajuci se i nadgornjavajuci se na forumima,
mozete bez brige da mi prepustite upravljanje vasim kapitalom."

O razlici od 400evra izmedju strogradnje i novodgradnje:
Mislim da ova razlika nije arbitrarna i da je korektna(uzimajuci lokaciju u obzir naravno).
Naime, za renoviranje stana u starogradnji treba oko 200evra/m2. Kada bi na tu sumu dodali
i amortizaciju ili npr generalku lifta,novu fasadu, ulazna vrata zgrade, keramiku u ulazu, i brdo ostalih
radova, cene bi se vrlo priblizile. Mislim da starogradnja konkurise fino novogradnji, narocito sa faktorom
sigurnosti, a cesto ima dobar broj parametara koji su bolji nego u novogradnji, kao sto su zvucna izolacija
(ne uvek), raspored,kvalitet gradnje i sl.

[Imanja]

Splendini,
Ako ti mislis da je racionalna odluka da je bolje ziveti sa tastom nego u sopstvenom stanu onda bojim se da nisi nimalo pragmatican.
Ili od silne analiticnosti i citanja knjiga ne dozvoljavas upliv stvarnosti u tvoj zivot, jer da si makar cuo od drugih kako to izgleda ziveti sa tastom, a kamoli da si iskusio na sopstvenoj kozi, znao bi koliko je skupo ziveti sa tastom i tashtom gde se i uzimanje kredita pod danashnjim uslovima moze smatrati kao premija.

Meni moj ratio pak govori sledece:
Ovde raspravljamo o problemu nekretnina u sredini u kojoj je bar 70% stanovnishtva u poslednjih 50 godina, svoje stambeno pitanje regulisalo na 2 dominantna nacina:

-otkupilo "drushtveni" (drzavni stan) za vrednost paklice cigara
-nasilno se uselilo u tudji

Naravno, to vecina danashnjih stanovlasnika u Beogradu/Srbiji niti zna, niti zeli da pamti, a svakako ne zeli da se o tome otkrije vishe...
Naravno,govorim o pocetkiu 90-tih kada su vile na Dedinju sa neregulisanim vlasnickim odnosima otkupljivane za 10-tak DM (a ti vidi koliko su vredele spavaonice po blokovima tada) u protivrednosti tadashnjih dinara, i o onoj famoznoj 45-toj kada su po ulasku partizana u Prestonicu,pobijeni za sad jos uvek nepoznati broj tadashnjih vlasnika najkvalitetnijih/najpozeljnijih nekretnina u Beogradu. A kasnije se u njihove stanove uselila tushta i tma.

A ti u takvim okolnostima zagovaras "trzishno privredjivanje"...?!

Da je tema smeshna ,sad bi moj komentar bio buahahahhahahahaa....

Ali nije smeshno...

Srbija je tradicionalno mesto gde se problemi reshavaju alternativnim putevma!

Nije zgoreg ni podsetiti, da je ne tako davno, na prelazu 19-tog u 20-ti vek, tamo jos za vreme Obrenovica, nudjeno zainteresovanima, da dobiju besplatan plac u ulici Srpskih Vladara/MArshala Tita/Narodnog Heroja Milana Tepica pod jednim uslovom:
Da odrzavaju cvece u prozorima i fasade koje gledaju na ulicu!
Rezultat:
Niko od tadashneg gradjanstva (koju je istina tada jos uvek cinilo seljashtvo) nije pristao na takav dil....

?!?!!??!!?!?!


I probaj da redigujes stav, jer izjava da cena kupovne nekretnine nema zavisnost u odnosu na iznos rente iste ili slicne takve nekretnine te diskvalifikuje kao ozboljnog diskutanta!

A ovde nam zaista trba shto je vishe racionalnim i dravih diskutanata.
Kontrolora nam je preko glave...

[Imanja]

I sve se nadam, javice se neko da me ispravi, da mi kaze da nisam u pravu, da mi ukaze gde gresim, da ponudi dokaze da svo ovo nije tako, sve ko velim, ajd' da me opet ovde ne bi etiketirali kao pesimistu iiiii-nishta!

Niko da opovrgne.

Znaci ili da sam ja rekao jednu veliku istinu ili da ni drugi nisu mnogo optimisticniji od mene

[Dragan.]

Mozda im je vrucina

I ti kao i mnogi drugi previse dizes nas narod u visine kao da se bas puno izdvaja od drugih. Nije tacno. Trose i drugi samo na druge nacine. Skoro je negde objavljeno da turci na sebi imaju zlata kao devizne rezerve nekoliko zemalja. Spanci imaju ubedljivo najvise nekretnina na svetu i 10.000km auto-puteva pa vidis dokle su dosli. Ima tu i tamo sporadicnih slucajeva, ali globalno se u svetu rusi sistem potpuno slobodnog kapitalizma. Cena hrane po prvi put u istoriji od drugog svetskog rada krece u rast, kao da je tehnologija proizvodnje dostigla vrhunac. I ovde ce se polako menjati razmisljanje i vec se menja. U bankama stednja konstantno raste, a kupovina nekretnina konstantno pada i cena klizi dole. Znaci ipak je sve kao i u svetu. Taj trend se nastavlja.

Uglavnom se slazemo da se u Srbiji u velikoj meri nekretnine kupuju emocijama, ne mozgom. To se menja, jeste polako, ali se menja.

Onaj ko ima novac ne ulaze vise toliko u nekretnine, to je cinjenica.
Jos kad se tu situacija malo uozbilji, krenu pravi porezi na nekretnine i sl., a kirije padaju, videcemo ko ce tek tako da kupuje stanove. Ja sam do skoro mislio da je stan u Beogradu neprikosnovena investicija, dok mi jedan drug sa berze rekao da to isto tako moze da postane samo gomila bezvrednog betona kao i neki papiri na berzi ili novac. Nista nije sigurno, a svet pokazuje da nekretnine vise nisu ono sto su bile.

Podstanari se previse oslanjaju na emocije i oni danas toliko debelo placaju nekretnine i kredite da to prosto nije normalno, samo da budu sami. Videces da ce vreme pokazati da je cak i za zivce bilo racionalnije da se pomiris sa ljudima i zivis sa njima nego uticaj duznickog ropstva koji ljudima nenormalno sve vise steze omcu oko vrata. Sad je takav fazon i marketing, a ljudi lako padaju na to. Svaka reklama je da uzmes kredit da bi se oslobodio taste. Milion puta ponovljena neistina u podsvesti jednom postane istina.

Cene ce pasti. Onaj ko je ulozio u nekretninu bice na gubitku u odnosu na stednju, a onaj ko se zaduzio po ovim cenama i ovim kreditnim uslovima i izabrao dug umesto taste se grdno zajebao. Jeftinije je da je uplatio tasti kurs paraglajdinga

Edited by Dragan., 08 July 2012 - 11:01.

[Splendini]

Zamolio bih za vase misljenje o:

1.Odnosu renta/potrosacka korpa i cena nekretnine/potrosacka korpa(kratkorocno,dugorocno..)

2.Da li svako ko predvidja cene nekretnina u Srbiji (rast,pad,stagnacija), implicira da
predvidja tok svetske,americke i evropske ekonomije?

3.Sta mislite o ogromnom broju jako losih nekretnina i njihovom uticaju na prosecne cene,
broj oglasa,statistike i sl?(primera radi, kada se jedan los stan nadje na trzistu, on se u pocetku oglasava u jednoj
agenciji, dok se posle godinu-dve dana oglasava u 5-6-7 agencija-po tome je broj oglasa krajnje sumnjiv za bilo kakve zakljucke.
Sa dobrim stanovima je suprotno, izadju na trziste i u roku od par meseci se prodaju)

4.Kakav zakljucak vam namece cinjenica da u centralnim gradskim opstinama(za ostale ne znam),
postoji nedostatak ponude dobrih nekretina?
Ako neko ne veruje, neka ode na imovinu.net i neka ukuca primera radi 2s stan od 2-5 sprata(samo to vredi) sa CG
na "Vracar-Kalenic pijaca", ili npr 1s stan na "Stari grad". Tvrdim da ne postoji ni jedan jedini kvalitetan
stan bez ozbiljne mane.Sa vecim stanovima je situacija verovatno drugacija.U Beogradu je oduvek bilo tesko naci dobar stan,
ali da se dobar stan ne moze naci i u jeku krize je stvar za razmisljanje.

5.Nekretnine se kupuju dugorocno. Da li je bitnija vrednost za 15-20-30 godina ili za godinu-dve?

Hvala na odgovorima

P.S
Kutura dijaloga i tolerancija, vaspitanje, intelektualna zrelost, podrazumevaju da mozemo da razgovaramo i ako se
ne slazemo, i da cak taj razgovor bude prijatan i koristan.Ovaj forum je po tome jedan od gorih.
Razna omalovazavanja, pljuvanja, nipodastavanja, stvaraju losu emociju i teraju pristojne ljude.
Pozivam normalne ljude da komentarisu i da se ne obazir na dezurne pljuvace.

[Dragan.]

Izbor nekretnina u Beogradu je zaista godinama katastrofalan, a ono sto bi po bilo cijim kriterijumima bar malo odudaralo i zaista bilo dobro prakticno ne moze ni da izadje na trziste. Ja sam npr. od postavljanja table bio uporan da dodjem do nekog stana u zgradi preko puta Megatrenda u Goce Delceva. Tamo nikada nisam uspeo da dobijem bilo kakvu informaciju o ceni. Sve vreme mi je govorila ona iz sluzbe: "uskoro ce prodaja" da bi sledeci poziv bio: "svi stanovi su prodati". Tako je bilo pre 5 godina. Energoprojektove stanove su kupovali njihovi radnici jer su dobijali neki povoljniji kredit, a kasnije ga meni nudili kao "polovan" po 25% visoj ceni gde nisam mogao da ostvarim subvencije jer nisam prvi vlasnik. Tada je stanje bilo "jezivo".

Evo koje se stvari po meni realno menjaju i zasto smatram da ce cene padati:

-Ljudi jos uvek nisu pred bankrotom, jos uvek je veliki broj zivih penzionera sa visokom penzijama koji izdrzavaju svoje potomke. Danasnji penzioneri dobijaju sve manje i manje penzije i sve teze dolaze do njih. Vremenom ce ljudi koji velikim delom rade za male plate lili uopste ne rade ostati bez tih prihoda.
-Studenti sve vise biraju isti privatni fakultet u drugom gradu jer je jeftiniji (Isti fakultet u okviru Megatrenda u Jagodini kosta 1.000 evra, a u Beogradu 1.500 evra godisnje)
-Znam stan u Studentskoj koji je covek nekad izdavao za 400 evra, trosoban, danas 110 evra po studentu, maksimum troje, i to ako neko ode ostalima ne dize kiriju da mu i oni ne odu. Da ne kazem da im je ove godine kupio i klimu jer su mu rekli da im je vruce. Znaci izdavanje stravicno klizi, o periferiji da ne govorimo.
-Kriza sa nekretninama je svuda u svetu i produbljuje se, ne znam zasto bi Beograd ostao van tokova.
-Cuo sam na televiziji da je ogroman pritisak iz inostranstva da se ubije gradjevinska mafija u Beogradu i da ce gradjevinski problemi i njihovo resavanje biti cak u tekstu koalicionog sporazuma kao stravicno bitno pitanje. Ako se bude lakse dolazilo do dozvola, oda ce tu dolaziti i stranci. Ne zaboravimo da koliko god se Stepa sporo prodaje, ona se prodaje, a zarada na njoj je vise nego odlicna.

Po meni ce prvi i najjaci udar imati neke zaista stare i nekvalitetne nekretnine na nekim boljim lokacijama, npr. Vojvode Stepe. Tu se prakticno zgrade ruse same od sebe, a vlasnici traze za njih suvo zlato. Mnogo ljudi je pocelo da gleda i kvalitet zivota, pa odlazi iz nekih starih zgrada i kupuje npr po 2 stana u Stepi. Stepa je u velikoj meri prodata za kes.

Koliko ce narod zaista brzo da osiromasi sada, da li ce se rasprodati sta je ostalo i agonija produziti jos 2-3 godine, ili cemo se vec ove zime suociti sa pravom katastrofom cena, to cemo videti. Scenario koji ce da priredi bilo koja vlada koja dodje stravicno moze da promeni sliku u oba pravca. Zamislite da rusima daju i EPS, Telekom, uzmu nekoliko milijardi, eto nama veselja i istog laznog statusa jos 2-3 godine, onda nekretnine nece ni mrdnuti nanize.
Ako se u potpunosti promeni poreski sistem sa imovinom kao u Evropi, ako se bude lako dolazilo do dozvola za gradnju, ako drzavi po svaku cenu bude stalo da ostavi na nogama bar gradjevinsku industriju jer oni jedini nesto rade, onda ce cene ubrzano ici nanize.

[skyscream]

Zamislite da rusima daju i EPS, Telekom, uzmu nekoliko milijardi, eto nama veselja i istog laznog statusa jos 2-3 godine, onda nekretnine nece ni mrdnuti nanize.

Ja mislim da nas ceka ovaj gore scenario. Drzavna kasa je prazna i sporo se puni, DS je poceo da rusi sve sto se srusiti moze kako bi nova kolicija krenula sa sto nize pozicije. Nova vlada ce morati pod hitno da prodaje porodicno srebro (Telekom, EPS) i kupice po meni jos dve godine. Posle toga sledi bankrot drzave i maznjavanje devizne stednje iz banaka (i proglasavanje iste "starom" uz obecanje da ce vam vratiti u sledecih 30 godina). Znaci sledece dve godine vrlo mali pad cena stanova, a posle toga potpuno zamiranje trzista, jer kad dodje do toga da se sistem raspada, nikome nece biti do stanova.

[skyscream]

Dodatak mom prethodnom postu o brzini kolapsa ekonomskog sistema.

Raspad sistema u Argentini je mnogo dobro opisan u sledecem dokumentarcu:


U prvom delu price mozete samo Argenina zameniti sa Srbija i videcte neverovatnu slicnost sa nasim sadasnjim stanjem. Obratite paznju da je prema svima sunovrat zemlje postao nepovratan kada su prodali njihov NIS i Telekom. Mi smo NIS prodali. Ko zeli da zna sta ce biti i kojom ce se brzinom desiti kolaps kad prodamo Telekom, neka isprati film do kraja.

[Paun]

Kriza obara stanarine


Besparica oborila stanarine u prestonici. Kirije na periferiji Beograda upola niže nego pre dve godine. Prema rečima agenata za nekretnine, kriza je tolika da svaki stan koji se izdaje iznad 150 evra čeka neko vreme svog stanara.
http://www.rts.rs/pa... stanarine.html

[Dragan.]

Kriza obara stanarine


Besparica oborila stanarine u prestonici. Kirije na periferiji Beograda upola niže nego pre dve godine. Prema rečima agenata za nekretnine, kriza je tolika da svaki stan koji se izdaje iznad 150 evra čeka neko vreme svog stanara.
http://www.rts.rs/pa... stanarine.html

To je ono o cemu sam i govorio. Ja sam govorio iz licnog iskustva i znam mnogo ljudi koji zive privatno ili izdaju stanove. Stanodavci su trenutno zaista u jednom globalnom soku i prosto ne veruju sta se desava i kako njihova nekretnina vise nema vrednost. Upravo kao ovaj covek sa Zvezdare. Ovo ne moze da utice pozitivno na cenu nekretnina. Oni koji kupuju da bi je izdali ne mogu da veruju koliko novca treba da uloze i koliko vremena im treba da ga povrate, a oni koji bi u kredit znaju da je sada jeftinije ziveti privatno. Tako da sa koje god strane gledate, nista ne ide u prilog eventualnog skoka cena nekretnina u buducnosti.