Jump to content


Photo
* * * * * 1 votes

Nekretnine u Srbiji


  • Please log in to reply
15821 replies to this topic

#31 Rincewind

Rincewind
  • Members
  • 54 posts

Posted 19 January 2009 - 05:02

Ima nas jos koji bi da kupujemo nekretnine-nemojte da ste skrti na informacijama!

Ova najnovija prica o padu Euribora i Libora nam ne ide na ruku- trebalo bi to neutralisati sa zestokim padom kursa dinara- jel ima neko Radovanov broj :ph34r:

Edited by Rincewind, 19 January 2009 - 05:03.

  • 1

#32 BarryWhite1

BarryWhite1
  • Members
  • 6,546 posts

Posted 19 January 2009 - 09:38

Mozda si u pravu ali ako pogledas sta se desava u svetu taj nedostatak stambenog prostora je relativan ako su uslovi kreditiranja nepovoljni.Recimo uzmi na primer Frankfurt ili Njujork gde postoji hronican nedostatak stanova a ljudi cekaju u redu cak i za iznajmljivanje.Cene su prosle godine pale i to ne malo.

Nije to tolik nedostatak stanova,kolko ima stanova koji su prakticno prazni i niko u njima ne zivi.Kad su pocele da rastu cene neki su takve stanove dali u prodaju i sad ih ipak nisu povukli jer su shvatili da ipak mogu da uzmu novac za njih a ne da im stoje prazni.Pre na nekim lokacijam nisi imao ni jedan stan u prodaji.Pojavi se stan na Vidikovcu od 50m2 i ja okrenem koleginicu da zakazem gledanje za moje klijente i ona mi kaze da mozemo da gledamo,ali da smo 13 po redu taj dan.Mi dodjemo da pogledamo stan a ona nam kaze da nije u stanu vise i da potpisuju kaparu?!Sad na Vidikovcu ima 20 - tak stanova u prodaji.Na NBG ima na hiljade stanova,pogotovu sto su neki kupovali stanove u Univerzitetskom naselju u nadi da ce zaraditi na njima...
  • 1

#33 BarryWhite1

BarryWhite1
  • Members
  • 6,546 posts

Posted 19 January 2009 - 09:41

meni je kvalitet stanova, uredjenje okolisa naspram cene ....to mi je malo cudno u beogradu....jer stanovi nisu jeftini ali su cesto stari, lose odrzavani, u prljavim zgradama itd...

Tacno...Ja sam kupio stan za sebe u novoijoj zgradi (iz 2001),sa sredenjim dvoristem i sredjenim stanom da nisam morao da radim nista u njemu...
  • 1

#34 BarryWhite1

BarryWhite1
  • Members
  • 6,546 posts

Posted 19 January 2009 - 10:04

Hvala na ljubaznosti :) . Pitanje je vise hipotetsko, ali da ga postavim. Navela sam na kojoj lokaciji mi se nalazi stan, da li bih mogla, preko neke agencije da dokupim kvadrate. Konkretno iskesiram se za npr. 10 m2 ( mala soba 3 sa 3 ), ali da ostanem u istom kraju, znaci Vracar, deo Savskog venca ( Deligradska, donji deo, Tirsova, Kralja Milutina, Svetozara Markovica ... ). Ovo mi je bitno, jer mi roditelji zive na Vracaru, zato sam pukla veliku lovu za ovaj mali stan, doduse, sad kada su cene skocile, pa i posle njihovog pada ispada da sam dobro prosla. Ovo te pitam jer sam stan jedva, ali jedva nasla. Velika je "pomama" za malim stanovima na dobrim lokacijama. Komfor koji ovde imam se podrazumeva : CG, lift, kablovska i sl. Po tvojoj proceni, koliko bi trebalo evra da se doda, da li se opet placaju porezi, agencijse provizije, u kom % itd.
Zaboravih da dodam da je stan kompletno renoviran pre 3 godine, kanalizacija, vodovod, struja, sanitarije, keramika, ugradjeni plakari...
Hvala :ph34r:

Ta prodaja i kupovina moze da kosta vise upravo iz navedenih razloga,agencijska provizija 3%,porez na prenos apsolutnih prava 2,5% (osima ako imas nekog u porodica ko nema stan tj. nije ga imao od 01.06.2006. pa bi taj kupljeni stan mogao da se vodi na tu osobu i da se na plati porez).Cene kvadrata na toj lokaciji su skupe (bar su bile) cak i do 3000m2,a za novogradnju i vise.Sad su verovatno pale ali ne mnogo jer je to dobra lokazija za koju uvek postoji potraznja.
Moj savet je da pogledas oglase i vidis da li na zeljenoj lokaciji ima stanova i po kojoj ceni (ja sad stvarno sad ne znam kolike su cene jer ne radim vec 3 meseca).Ono sto je obicno povoljno po tebe je sto za veci stan po m2 je uvek niza cena.
Inace sto se tice usluga koje agencije mogu da ti pruze jeste da tvoj stan puste u prodaju i da ti paralelno traze odgovarajuci veci.Najbolja varijanta po tebe bi bil da se nekom svidi tvoj stan i da je spreman da saceka i da ga kaparise kad ti sebi nadjes odgovarajuci (to nije bas tako lako izvesti ali desava se,ipak je lokacija dobra i ako je stan super sredjen mozda ce neko i da saceka)
  • 0

#35 BarryWhite1

BarryWhite1
  • Members
  • 6,546 posts

Posted 19 January 2009 - 10:17

i sta mislis, pre ta 3-4 meseca taj stan sto je kostao i do 2000e/m2 da li se i prodao za tu cenu? jedan stan, dva mozda?

E to ne znam.Mada sam cuo od drugarice da je njen brat prodao stan na Vidikovcu od 50-tak m2 po 2000e/m2.Vidjao sam takve oglase i stvarno mi je bilo tesko da poverujem u to,ali kao sto sam vec naveo situacija je bila takva da kad se pojavi novi stan na lokacijam kao sto su Vidikovac,Cerak,Miljakovac,Banjica na njega odmah dolazi 20,30 pa i vise kupaca.Kad tome dodas da je neko kupovao stan i po 6 meseci pre toga i da su cene konstantno rasle mozda je neko i dao tolike pare ali ne njih mnogo sigurno(mozda tako 1,2 maxim 3,4 takva stana jer ih nije ni bilo vise u ponudi :ph34r: )...
  • 0

#36 BarryWhite1

BarryWhite1
  • Members
  • 6,546 posts

Posted 19 January 2009 - 10:25

Zašto baš u prvoj polovini 2009? Šta očekuješ u drugom delu godine?

Aj' kad budeš odgovorio, nadovezaću se sa informacijama sa kojima ja raspolažem (već neka 3 meseca tražim stan koji bih kupio).

Nece se u drugoj polovini 2009 mnogo promeniti situacija ali ja licno znam dvoje ljudi koji jos prodaju svoj stan jer su kaparisali drugi stan u novogradnji.Racunam da ima jos takvih koji su hteli da kupe stanove u novogradnji koj ce biti zavsavani u toku 2009 i koji su ih kaparisali prosle godine i racunali da ce svoj stan lako i dobro prodati.Sad se situacija promenila ali oni i dalje moraju da prodaju stan.Jedan od tih mojih drugovi je prodavao stan za 82 000,pa 78 000,pa 75 000 pa 70 000 i poslednje sto mi je rekao (posto sam ja prestao da radim pa nisam vise prodavao taj stan) je da dobija ponude oko 67 000,68 000.Kako vreme bude prolazili sve vise ljudi ce se ponovo odluciti za kupovinu stana i bice veca potraznja.Onaj koji sad ima kes i zeli da kupi stan je sad u odlicnoj poziciji,naravno ne treba bas previse zuriti ali ni cekati ako se pojavi pravi stan po povoljnoj ceni...
  • 0

#37 Uma

Uma
  • Banned
  • 3,320 posts

Posted 19 January 2009 - 13:45

Moj savet je...

Hvala, na savetu, znači za sobu 3X3, odn 10m2 traba dati oko 30 000 evra, ili nešto manje + dažbine. Pitanje je bilo hipotetsko, a izvedba ove akcije je u tom domenu. U svakom slučaju hvala :ph34r: .
  • 0

#38 Buum

Buum
  • Members
  • 2,042 posts

Posted 20 January 2009 - 00:12

Nece se u drugoj polovini 2009 mnogo promeniti situacija ali ja licno znam dvoje ljudi koji jos prodaju svoj stan jer su kaparisali drugi stan u novogradnji.Racunam da ima jos takvih koji su hteli da kupe stanove u novogradnji koj ce biti zavsavani u toku 2009 i koji su ih kaparisali prosle godine i racunali da ce svoj stan lako i dobro prodati.Sad se situacija promenila ali oni i dalje moraju da prodaju stan.Jedan od tih mojih drugovi je prodavao stan za 82 000,pa 78 000,pa 75 000 pa 70 000 i poslednje sto mi je rekao (posto sam ja prestao da radim pa nisam vise prodavao taj stan) je da dobija ponude oko 67 000,68 000.Kako vreme bude prolazili sve vise ljudi ce se ponovo odluciti za kupovinu stana i bice veca potraznja.Onaj koji sad ima kes i zeli da kupi stan je sad u odlicnoj poziciji,naravno ne treba bas previse zuriti ali ni cekati ako se pojavi pravi stan po povoljnoj ceni...

Ok, hvala na objašnjenju.

Moje impresije su nešto drugačije.

Navodna ogromna potražnja za stanovima i famozne cifre od 100.000 ili 200.000 stanova koji su neophodni Beogradu nemaju veze sa mozgom. Realno, pre ove krize je bilo maksimum 10.000 ljudi koji bi možda mogli da iskamče neki kredit za kupovinu stana. Sada se taj broj meri stotinama, i to su uglavnom ljudi koji kupuju stanove za keš, bez uzimanja kredita.

Agencije za nekretnine, pohlepni investitori i prodavci su jednom momentu stvorili famu u javnosti kako je potražnja daleko veća od ponude, pa su cene napumpane do imbecilnosti. Taj mehur od sapunice sada polako puca (realan pad cena u poslednja 3 meseca je 10-20%). Te cene su i dalje nerealne i padaće još više.

Prema rečima ljudi koje sam angažovao za kupovinu stana (nekoliko agencija i advokatskih kancelarija), promet je od oktobra potpuno zamro. Jučerašnji istup Aleksandre Kon je samo očajnički pokušaj da se stvari pokrenu sa mrtve tačke. Ali, ko je lud da pod ovim uslovima uzima kredit za stan?!

Prema tome, ako agencije za nekretnine žele da opstanu, moraće da okrenu ploču i da počnu da ubeđuju prodavce da spuste cenu. Investitori kojima je neophodan keš zbog likvidnosti (npr. završio stanove na jednoj lokaciji, a treba mu novac za druge lokacije gde je gradnja u toku) će takođe morati da prodaju stanove po daleko nižim cenama.

S obzirom na to da će kriza trajati par godina, ozbiljniji pad cena na srpskom tržištu nekretnina može se očekivati u drugoj polovini 2009, a možda i ranije ako dođe do devalvacije dinara u februaru/martu.

Edited by Buum, 20 January 2009 - 00:13.

  • 0

#39 BarryWhite1

BarryWhite1
  • Members
  • 6,546 posts

Posted 20 January 2009 - 10:20

Pa nisu tvoje impresije toliko drugacije od mojih :)
Sve sto si rekao stoji i sa svim se skoro slazem,samo sam ja naveo primer zasto bi se sad mogao naci stan toliko povoljno (slucaj da je neko vec kaparisao drugi stan za prodaju pa svoj mora da proda).Takvih situacija u 2010 nece biti....
A sto se tice ubedjivanja prodavaca da smanje cenu od toga nema vojde :ph34r: Ja i moje sad vec bivse kolege smo uvek ubedjivali ljude da spuste cenu i da je to previse.I desi se da ga oni posle prodaju po toj ceni koju su zacrtali i mi ispadnemo glupi!Desavalo se da ako neko prodaje stan preko vise agencija,recimo 5,6 neko iz moje agencije ubedi prodavca da spusti cenu i onda jedan od drugih agenata natera prodavca da se ponovo predomisli i da cak poveca cenu uz obecanje da ce mu ga on sigurno prodati?!Meni je posao tako "pukao" i to moj bivsi cimer je pogodio cenu za stan za 60 000 i do kapare su ga drugi agenti ubedili da moze da uzme 65 000.Na kraju moj drugar podigne ponudu na 61 000 i ovi ipak odustanu.Cuo sam da su na kraju prodali stan za 62 000.
A veliki "pad" cena se ne moze ocekivati nego pre korekcija cena (nije pad cene ako je neko za Vidikovac trazio 2000 evra a sad trazi 1500?!,to je korekcija).A pad cene bi bio kad bi recimo trazio 1200-1300 sto bi vec bila neka cena koja je normalna.
U svemu ostalom se slazemo :D
  • 0

#40 BarryWhite1

BarryWhite1
  • Members
  • 6,546 posts

Posted 20 January 2009 - 10:30

Agencije za nekretnine, pohlepni investitori i prodavci su jednom momentu stvorili famu u javnosti kako je potražnja daleko veća od ponude, pa su cene napumpane do imbecilnosti. Taj mehur od sapunice sada polako puca (realan pad cena u poslednja 3 meseca je 10-20%). Te cene su i dalje nerealne i padaće još više.

I da nisu stvarali famu,tako je stvarno bilo uz dodatak da se slazem sa ocenom kakve su bile cene :ph34r:
Ja sam prodavao svoj stan mesec danau toku leta 2008 (kupio sam ga u avgustu 2007 za 26 000 evra) i cenio sam ga 46 000 evra.Za tih mesec dana mi se javilo 150 ljudi,poslao sam 50 mejlova sa opisom i slikama stana (imao sam podstanare u stanu pa nisam hteo da ih uznemiravam svaki dan) i stan je pogledalo 15-tak ljudi.I na kraju sam ga prodao za te pare koje sam trazio.Jednostavno sam iskoristio trenutak.
Situacija je bila takva da je na jedan stan do 50 000 evra islo 30 kupaca minimum.Za stanove do 50 000 do 10 000 islo je 10 kupaca,od 100 000 do 150 000 maximum 2 kupca na stan,a za preko 150 000 otprilike 1 na 1.Tako je bilo ali maximum nekih 6 meseci je to trajalo (od februara do avgusta 2008)
  • 0

#41 BarryWhite1

BarryWhite1
  • Members
  • 6,546 posts

Posted 20 January 2009 - 11:01

Evo sad sam cesljao malo po oglasima i opet sam uzeo za primer Vidikovac (ne zamerite ali mi je i nekako lakse jer je ponuda manja nego recimo NBG a i vec sam pisao o toj lokaciji)
Nasao sam 3 oglasa koja bi mogao da svrstam u tri kategorije:
1. Skupo: VIDIKOVAC, 54m2, iz otkupa, uknjižena zgrada, I, CG, 90.000 EUR. 1670e/m2
2.Ok: VIDIKOVAC, fasadna cigla, 2.5, 70m2+lođa, V, CG, uknjižen, 97.500 EUR. 1400e/m2
3.Jeftino:VIDIKOVAC, 64m2, terasa, VIII, CG, dvostran, prazan, useljiv, otkup, hitno, 77.000 EUR. 1200e/m2
E sad ne znam naravno u kakvom su stanju ali je velika razliku u ceni po m2.
  • 0

#42 Uma

Uma
  • Banned
  • 3,320 posts

Posted 20 January 2009 - 12:40

Evo sad sam cesljao malo po oglasima i opet sam uzeo za primer Vidikovac (ne zamerite ali mi je i nekako lakse jer je ponuda manja nego recimo NBG a i vec sam pisao o toj lokaciji)
Nasao sam 3 oglasa koja bi mogao da svrstam u tri kategorije:
1. Skupo: VIDIKOVAC, 54m2, iz otkupa, uknjižena zgrada, I, CG, 90.000 EUR. 1670e/m2
2.Ok: VIDIKOVAC, fasadna cigla, 2.5, 70m2+lođa, V, CG, uknjižen, 97.500 EUR. 1400e/m2
3.Jeftino:VIDIKOVAC, 64m2, terasa, VIII, CG, dvostran, prazan, useljiv, otkup, hitno, 77.000 EUR. 1200e/m2
E sad ne znam naravno u kakvom su stanju ali je velika razliku u ceni po m2.

Mene zanima jedna stvar, da li si češljao po nekoj bazi kojoj pristup imaju samo agenti ili drugde ?
Zašto ?
Kad sam kupovala stan agentica mi je otvoreno rekla da se u oglase stavljaju nepostojeći stanovi.
Znači kao ovaj treći, sve super samo ne postoji.
Meni su nudili jedan stan kod Vuka, međutim odbila sam, to je bio prvi stan koji sam gledala, tek kasnije shvatila sam da je cena bila OK, ali kasno.
Posle nekog vremena ugledam u novinama stan iste kvadrature u istoj zgradi, ista cena, sve identično :ph34r: .
Nazovem agenticu da je pitam da vidi za taj stan i ona mi otkrije tajnu.
To su mamci, vi nazovete, oni vam kažu, da je stan upravo prodat, ali vam uzmu broj telefona i krenu da smaraju.
Nažalost, prodaja nekretnina je prljav posao, ima onih koji hoće da rade pošteno, ali i onih koji rade po nekoliko meseci, samo da prodaju stan i uzmu lovu, tako ruše renome ovih drugih i čitave profesije, ako je tako možemo nazvati.
Barry, pametno što si to batalio, lepo završi faks, pa traži posao u struci.
  • 0

#43 BarryWhite1

BarryWhite1
  • Members
  • 6,546 posts

Posted 20 January 2009 - 13:04

Postoji baza nekretnina za vecinu agencija u Beogradu,zove se berza ali ja nemam sad pristup.Imao sam dok sam radio u agenciji,ali sad nemam.Ovo je sa sajta halo oglasa.Naravno ima laznjaka koliko hoces (mi to nikad nismo radili+ako stavis nerealno nisku cenu dobices kupca koji trazi prakticno nesto sto ne postoji pa tako gubis vreme i nisu mi jasni ljudi koji to rade).Mada desava se da stan stvarno u medjuvremenu bude prodat jer potrebno je vreme da on izadje u oglasima (recimo za halo koji izlazi ponedeljkom dajes oglas u cetvrtak ili petak,a ako je stan sa dobrom cenom on moze da se proda i za par sati a ne za nekoliko dana).
Dosla je jedna koleginica iz druge agencije da radi kod nas i pricala nam je kako u toj agenciji daju samo laznjake,skupe dosta kupaca i onda im ponude ono sto oni imaju stvarno u ponudi i ako im stigne novi stan on imaju kome da ga ponude,a moj zakljucak je bio da taj vlasnik agencije ne zeli da deli proviziju sa drugim agencijama.
Naravno da je pametno sto sam batalio :) Radio sam godinu dana,u medjuvremenu sam dao 5,6 ispita (onih koji mogu da se spreme za krace vreme),imao 7 poslova (sve ukupno zaradio oko 2300 evra),dobro zaradio na svom stanu (20 000 evra-mada to nije bas zarada jer sam sebi kupio drugi,ali po meni dosta bolji od predhodnog),upoznao grad bolje nego 99% beogradjana,upoznao puno dobrih ljudi sto u svojoj agenciji,sto u drugim,kao i kupaca i prodavaca,upoznao par dobrih advokata,gradjevinaca ( studiram gradjevinu pa je to jos jedan plus)... Sve u svemu bas sam zadovoljan sto sam to radio :D Sledeca zelja mi je da predajem u skoli isto nekih godinu dana maximalno :ph34r: ...
  • 0

#44 MAGRIPA65

MAGRIPA65
  • Members
  • 20,706 posts

Posted 20 January 2009 - 20:58

Evo sad sam cesljao malo po oglasima i opet sam uzeo za primer Vidikovac (ne zamerite ali mi je i nekako lakse jer je ponuda manja nego recimo NBG a i vec sam pisao o toj lokaciji)
Nasao sam 3 oglasa koja bi mogao da svrstam u tri kategorije:
1. Skupo: VIDIKOVAC, 54m2, iz otkupa, uknjižena zgrada, I, CG, 90.000 EUR. 1670e/m2
2.Ok: VIDIKOVAC, fasadna cigla, 2.5, 70m2+lođa, V, CG, uknjižen, 97.500 EUR. 1400e/m2
3.Jeftino:VIDIKOVAC, 64m2, terasa, VIII, CG, dvostran, prazan, useljiv, otkup, hitno, 77.000 EUR. 1200e/m2
E sad ne znam naravno u kakvom su stanju ali je velika razliku u ceni po m2.

Citam ovo pa ne mogu da odolim da ne pitam.Ako je na Vidikovcu koji je bogu iza nogu 1500E prosecna cena koliko je kvadrat recimo na Banovom Brdu ili Zvezdari?
  • 1

#45 BarryWhite1

BarryWhite1
  • Members
  • 6,546 posts

Posted 20 January 2009 - 23:08

Citam ovo pa ne mogu da odolim da ne pitam.Ako je na Vidikovcu koji je bogu iza nogu 1500E prosecna cena koliko je kvadrat recimo na Banovom Brdu ili Zvezdari?

Pa manja je cena na Vidikovcu nego na Bezanijskoj kosi recimo iako je ista razdaljina do centra odatle i sa Vidikovca.
Banovo brdo i Zvezdara su uvek bili 200-500 skuplji po m2 od Vidikovca.Ali Vidikovac ima dobru cenu zbog infrastukture,urbano je naselje sa zelenilom,plasnski pravljene zgrade,vecina zgrada ima CG,novije su (uglavnom si iz 80-ih) imaju tamo sad i banke,i kafice i Mek :ph34r: Deca imaju gde da se igraju i naravno imaju pijacu,skole,obdanista...ima dobar prevoz koji cesto ide:23,37,50,53,59 i sad 89 koji ide do NBG.Blizu je Kosutnjak ako neko voli prirodu...
  • 1