Jump to content


Photo
* * * * * 1 votes

Nekretnine u Srbiji


  • Please log in to reply
15808 replies to this topic

#15796 Dzordzo

Dzordzo
  • Members
  • 364 posts

Posted 15 April 2017 - 06:39

Slazem se da ECB nastavlja sa stampanjem, tako su i najavili. Videli su pre mesec dva skok inflacije na ako se ne varam 1.7% ali su i sami rekli da je to i nedovoljno i pod uticajem nekih makro kretanja (kao sto si rekao nafte). Nevrdles opet ako se ne varam smanjili su sa 80 na 60 bil mesecnu kupovinu i verovatno da su shvatili da moraju polako da zatvaraju radnju jer su se svi navadili na jeftin kes.

 

E sad kako to utice na nekretnine u Srbiji. Mislim da ce u stvari najvise uticati na drzavni deficit zbog skoka kamate u sledecih 5 godina. I ovako imamo set okolnosti koji je katastrofalan (visoka nezaposlenost, visok deficit, niska produktivnost, niska strucnost, drzavne ustanove u raspadu) a pride ako kamate budu skakale desice se samo compound efekat (ne znam kako je na srpskom mozda eksponencialni?) i negativna spirala duga i nesposobnosti ce se nastaviti. 

Super je podatak demografskog kretanja u RO/BG a pravo da ti kazem zaprepascen sam vojvodjanskom statistikom. 

 

Da ubacim neki pozitivan spin da ne bude da sam skroz crnjak. Cujem u NS nedavno dve fabrike povecale ili izgradile postrojenja i dosta ljudi se zaposlilo mislim cak u hiljadama. Radi se u smenama, najnizi nivo posla (navlacenje izolacije na kablove i pravljenje autodelova) i plate su 200e. Ali neki ljudi koji su imali samo povremeni fizicki posao sada mozda imaju posao 12 meseci godisnje, ovo nase bedno zdravstveno i penziono i bar osecaj da je malo bolje. Valjda smo najjeftiniji u Evropi pa eto malo preteklo i kod nas :)

 

Pride postoji jedan procenat ljudi koji ne znam koliki je a mislim da nije veci od 10% koji ima 1.000e+ plate i moze da priusti kredit za stan illi neki malo bolji polovan auto. Definitivno je vise ljudi u toj grupi nego pre 7-8 godina tik posle krize.


Edited by Dzordzo, 15 April 2017 - 06:40.

  • 0

#15797 Splendini

Splendini
  • Members
  • 251 posts

Posted 20 April 2017 - 15:09

Џорџо тебра баш зрачиш  оптимизмом   :) .

 

Ево неких података да мало појасне ова питања која смо поменули:

 

Прво, у структури јавног дуга доминирају фиксне каматне стопе, што значи да повећање камата не би утицало на већи део дуга.

 

Затим, у валутној структури повећање камата у једној валути јесте проблем, али не толики као када би све камате скочиле.

 

dFsQzZT.png

 

Друго, дефицит буџета се спустио на рекордно ниских 1,4% БДП, што значи да ако тако и остане, потреба за задуживањем неће бити толико велика.

 

(има и јавних предузећа на продају ако затреба :lala: )

 

А и јавни дуг наставља да се смањује.

nRzOCsd.png

 

Треће, економије еврозоне и САД нису у таквом стању да могу да поднесу већа повећања камата. Сигуран сам да се сећаш мојег подсећања шта се десило прошли пут када су подизали камате, имају они то дебело у виду. Не ради се само о томе да би повећање камата или нпр јачање $ потопило земље у развоју које дугују( зато ММФ годинама лобира против повећања камата), већ би и обе поменуте економије сносиле последице (није случајно да графици камата и дугова имају инверзну корелацију). У еврозони је и поред свег овог упумпавања инфлација једва мало кренула, а и у САД не цветају руже. Према новом извештају ММФа, солидан проценат предузећа  у САД може да настрада у случају подизања камата. Друго је питање ако намерно из политичких разлога подижу да би забиберили Доланду, или да би неко профитирао на рецесији (а није тешко видети који су социјални стратуми боље прошли после последње рецесије). Добро, могу да се подижу камате и да би се имала „муниција“ за следећу рецесију, по Лери Самерсу треба им једно 3%.

fwWYN6S.png

 

Везано за некретнине у Београду, па и Новом Саду, постоји доста фактора који утичу на повећање цена:

 

1) Демографски фактори

    -константан раст броја становника

    -дужи животни век

    -повећан број развода

    -мањи број бракова

    -нижа просечна старост у великим градовима , што је битан фактор у економији, одређене генерације су потрошачи, купци некретина, аутомобила и сл, док старије нису (многи који предвиђају secular bear market управо имају демографију као један од битних фактора, нпр. одлазак бејби бумерса у пензију и њихово смањивање потрошње).

JM0p0Xn.png

2) Слабљење евра (нпр. Драгиша реко да настављају штампање и да нема подизања камата-евро пао)

3) Ниске камате на штедњу

4) Повољни кредити за станове

5)  Слаба понуда

6) Раст БДП пер капита

7) Економија иде полако на боље (и поред негативних параметара које си поменуо)


Edited by Splendini, 20 April 2017 - 15:19.

  • 0

#15798 Dzordzo

Dzordzo
  • Members
  • 364 posts

Posted 21 April 2017 - 08:08

@Splendini

Auuuu covece pa ti meni ko u srednjoj skoli da zadajes domaci :) Pokusacu iz glave da odgovorim na neke (za mene) interesantne tacke.

 

Ne slazem se da kamate nisu problem zato sto su kamatne stope fiksne. Koliko sam ja upoznat drzave se uglavnom zaduzavaju na kratki rok 12-60 meseci (1-5 godina). To jeste "fiksno" ali na drzavnom nivou 5 godina je jako kratak period i promena kamatne stope ce nas "brzo" stici. Kako budu rasle kamate na dugove super stabilnih drzava verujem da ce nas rasti brze jer veliki investitori su uglavnom penzioni fondovi koji su poprilicno konzervativni. Mada moguce je da uvale nekom i nas dug kroz neke CDS-ove.

 

Super je sto dug kao deo GDP-ja pada ali koliko sam ja ispratio to je zbog rasta GDP-ja a ne zbog pada duga? Milijarda i po ili slican deficit je katastrofalan gledajuci sta se dobija od tih para u Srbiji. Ne vidim gde mozemo da smanjimo troskove pa da predjemo u suficit, a ne vidim ni kako cemo da povecamo prihode bez znacajnog rasta ekonomije. I ne 3% godisnje nije znacajan rast ekonomije kada si banana drzava. 

Slazem se doduse da nece biti "naglog" skoka kamata u US/EU koji ce nam utrostruciti kamate za godinu ili dve. Podsecam da sam ja i spominjao davnih dana mogucnost da ekstremno niske kamate mogu postati nova normala, uzimam Japan kao primer da takve stvari mogu da traju jako dugo i da inflacija nije neminovna zauvek.

 

Ova mapa starosti je dosta zanimljiva i mislim da istices dobre pokazatelje. Ima tu neke nade, ali mislim da smo daleko iza entuzijazma iz 2005-2006e koji je bio ekstremno zarazan i secam se bas puno ljudi koji su pravili planove i imali ideje. Ono sto je obecavajuce je da se u medijima (koje iskreno slabo pratim) pojavljuju i promovisu primeri uspesnog preduzetnistva i vidim da su ljudi poceli da razmisljaju o tome da mora da se radi i razmisljaju kako da zarade. To je kljuc po meni i odvajanje od "uci sine da ne moras da radis" i "samo da se uvalis u drzavnu firmu" doktrine. Tome pomazu otkazi u drzavnim firmama kao i bedne plate (200-250e u posti npr. znam primer) pa se ljudi aktiviraju.


  • 0

#15799 Hamilton

Hamilton
  • Members
  • 5,597 posts

Posted 21 April 2017 - 09:13

Za nas sa jeftinijim ulaznicama;

kako prognozirate kretanje cena bg nektetnina u narednih 2-3 godine? :)
  • 0

#15800 Dzordzo

Dzordzo
  • Members
  • 364 posts

Posted 21 April 2017 - 11:09

@Hamilton

Bezveze ja koji ni originalni nisam iz BG da prognoziram. Ali eto iz ovih par postova ako bih morao da pogadjam rekao bih da ce neke mikro lokacije i skociti. Koliko sam ja shvatio ima manjak stvarno dobrih stanova. Ako imamo rast ljudi koji stvarno imaju para i mogu da priuste 2k eura kvadrat (<10% populacije) onda to ima sanse da se desi. Za razliku od tog malog segmenta drustva i trzista i dalje je nezaposlenost kriticno visoka i velika vecina plata je izuzetno blizu minimalcu da ne vidim odakle bi mogao da dodje rast celog trzista. Pride kada se pogleda koliko ima nenaplativih kredita tj. onih sa ozbiljnim problemima u naplativost (ne znam koje su ukupne brojke tih kredita) onda je to dodatna bomba koja se ceka da pukne i ne izbacuju ljude iz stanova masovno samo zato sto ne bi imali kome da ih prodaju.

 

https://assets.kpmg....ometer-2016.pdf

 

 

Attached File  1 - HNAQpX1.jpg   54.14KB   3 downloads


Edited by Dzordzo, 21 April 2017 - 11:16.

  • 0

#15801 mrblaf

mrblaf
  • Members
  • 448 posts

Posted 21 April 2017 - 11:12

@Hamilton

 

Cena nekretnina u BG ce u narednom periodu zavisiti od stanja globalne ekonomije. Kao sto je recesija iz 2008/2009 smanjila cene u BG za cetvrtinu, i sledeca recesija ce verovatno imati dosta uticaja. Bar kad je u pitanju americka ekonomija, recesije se u proseku pojavljuju svakih 7-8 godina, pri cemu obicno i ostale razvijene zemlje prate US te se doima da je vreme za novu recesiju.

 

Kao sto se pokazalo na primeru BG, recesija veoma negativno utice na cene nekretnina iz nekoliko razloga:

- nekretnine su standardna investicija za sve one koji ostvaruje visoke zarade iz drugih biznisa, kad zarade iz drugih biznisa presuse u recesiji, nema interesa za investiranje u nekretnine

- u recesiji svi nastoje da imaju sto vise kesha, ukljucujuci i banke i njihove klijente, te je obicno teze doci do kredita

- investicije i zaposlenost padaju, znam dosta ljudi iz IT sektora koji su preko noci ostali bez dobrih plata u stranim firmama u BG tokom 2008/2009

- na trzistu se pojavljuju stanovi onih koji nisu bili u stanju da otplacuju kredit

- doznake novca iz inostranstva padaju posto ni nasim ljudima u inostranstvu nije lako

- turizam je takodje pogodjen te se generise manje novca izdavanjem nekretnina

 

Iz moje perspektive (potencijalni invesitor, imam reseno stambeno pitanje), ja bih sacekao da prodje sledeca recesija u narednih 2-3 godine, mada naravno moguce je i da recesije, bar ne neke vece kao 2008, i ne bude u tom periodu.


  • 0

#15802 Tezej

Tezej
  • Members
  • 148 posts

Posted 21 April 2017 - 11:17

 

Super je sto dug kao deo GDP-ja pada ali koliko sam ja ispratio to je zbog rasta GDP-ja a ne zbog pada duga? Milijarda i po ili slican deficit je katastrofalan gledajuci sta se dobija od tih para u Srbiji. Ne vidim gde mozemo da smanjimo troskove pa da predjemo u suficit, a ne vidim ni kako cemo da povecamo prihode bez znacajnog rasta ekonomije. I ne 3% godisnje nije znacajan rast ekonomije kada si banana drzava. 

Slazem se doduse da nece biti "naglog" skoka kamata u US/EU koji ce nam utrostruciti kamate za godinu ili dve. Podsecam da sam ja i spominjao davnih dana mogucnost da ekstremno niske kamate mogu postati nova normala, uzimam Japan kao primer da takve stvari mogu da traju jako dugo i da inflacija nije neminovna zauvek.

 

 

Lepo receno, posebno imajuci u vidu na osnovu cega se BDP povecao - veliki infrastrukturni projekti + subvencionisana proizvodnja. Sto se tice infrastrukturnih projekata - uglavnom gradnja autoputeva - to doprinosi novoj zaduzenosti, a isplativost je na dugi rok - 20 i vise godina u dobrom slucaju. Sto se tice subvencionisane proizvodnje - Lear, Delpi, Jura,... da ne govorim od ranije Fijat i slicno, nigde nisam video isplativost takvih investicija. Odnosno kad drzava ocekuje povrat svojih subvencija kroz razne poreze i kakva je dinamika isplate tim kompanijama.  Ne kazem da su ove subvencije lose, ali nema dovoljno informacija o tome, tako da je tesko i proceniti neki dugorocni uticaj. Sa druge strane, cena nafte je pocela da raste, pa ce i to sigurno imati negativan uticaj na budzet.

 

Sto se uticaja na stanove tice, na osnovu lokacije koju pratim (isti stanovi, imam informacije o odredjenim prodajama) cena starogradnje ide lagano na dole. Sa druge strane cena novogradnje (kvalitetnije) je skocila (Novi Beograd - A Blok, Savada,...). Verovatno ce slicno da bude u narednih par godina.


  • 0

#15803 Hamilton

Hamilton
  • Members
  • 5,597 posts

Posted 21 April 2017 - 11:24

Hvala ljudi.
  • 0

#15804 Alfred J. Kwak

Alfred J. Kwak
  • Members
  • 1,700 posts

Posted 30 April 2017 - 23:52

.
  • 0

#15805 Alfred J. Kwak

Alfred J. Kwak
  • Members
  • 1,700 posts

Posted 05 May 2017 - 12:44

Koliko moze da kosta kvadrat u bircaninovoj ulici u jednoj finoj zgradi koja je gradjena negde 80. godina?
  • 0

#15806 barba

barba
  • Members
  • 216 posts

Posted 30 May 2017 - 21:45

A u međuvremenu na Vračaru... imovina.net

 

Rezultat Vašeg pretraživanja:

Odaberite traženi Tip nekretnine: 2.5-SOBAN, 3-SOBAN,
Lokacija: Beograd - grad,
Spisak reona: Kalenić,
Specijalne osobine: stara gradnja, lift,
Sprat: od 1. do 4. spr., ,
Grejanje: CG

Prosečna cena imovine u izvodu: 192133 EUR
Prosečna cena po m2: 2280 EUR


  • 0

#15807 Technogod

Technogod
  • Members
  • 726 posts

Posted 31 May 2017 - 13:27

Bas sam sad bacio pogled na oglasene cene na Imovina.net. za opstine Stari Grad i Vracar. Poslednja tabela prosecnih oglasenih cena na tom sajtu je od 29.05.2017. U poredjenju sa tabelom od 29.05.2014 oglasene cene su skocile u svim delovima ovih opstina, izuzev na Crvenom Krstu:

 

                          29.05.2014                          29.05.2017

 

Centar                      1646                                 1827

 

Dorcol                       1484                                 1573

 

Kalemegdan             1595                                 1680

 

Terazije                     1560                                  2173

 

Crveni Krst                1634                                 1537

 

Hram Svetog Save    1842                                 2086

 

Kalenic                       1751                                1788

 

Slavija                        1609                                1816


  • 0

#15808 Technogod

Technogod
  • Members
  • 726 posts

Posted 31 May 2017 - 13:32

Mada ruku na srce, Imovina.net je sajt koji ima relativno visok procenat oglasa koji se ili ponavljaju, ili imaju nerealno visoke ili niske oglasene cene.. Jedan nekorektan oglas je dovoljan da u veoma znacajnoj meri obori ili podigne cenu za odredjen reon.

Uzgred, isti je trend i u odnosu na 25.05.2015. Rast oglasenih cena je u vecini delova ovih dveju opstina.


Edited by Technogod, 31 May 2017 - 13:37.

  • 0

#15809 paja_baksis

paja_baksis
  • Members
  • 79 posts

Posted 20 June 2017 - 16:36

"Tržište nekretnina u Beogradu se oporavlja, primetan je blagi rast cena nekretnina na svim lokacijama u gradu."

 

http://mondo.rs/a101...radu-rastu.html


Edited by paja_baksis, 20 June 2017 - 16:37.

  • 0