13 replies to this topic

[GoranB]

Pozdrav svima!
Ova tema vec postoji na forumu ali je u arhivi i ne mogu da je "ozivim", pa sam zbog aktuelnosti moje situacije odlucio da je ponovo otvorim. Odlucio sam da se upustim u avanturu uzimanja stambenog kredita pa me zanimaju neka iskustva po ovom pitanju. Pregledao sam banke koje nude ovu vrstu (uz subvenciju) kredita i manje vise su slicni uslovi.
Mene interesuje koliki su troskovi pre samog dobijanja kredita? U pitanju bi bio kredit oko 40000e! Posebno me zanima ono oko procenitelja. Neke banke kazu da je potrebna vrednost procene 0.95:1. Ako sam dobro shvatio on treba da proceni nekretninu otprilike 40000/0.95 da bi ja dobio tih 40000. Kako "ubediti" procenitelja da tako proceni?! Pogotovo ako je upitanju LTV. Nije mala razlika za troskove osiguranja NKOSK 1,75% ili 2,75% a pogotovo kod nekih banaka moze biti i 3,75%!!
Sledeca stvar moze biti kapara za vlasnika stana. Da li moze nekako predugovorom definise da se kapara kasnije pretoci u ucesce?

[pobednik]

Pozdrav svima!
Ova tema vec postoji na forumu ali je u arhivi i ne mogu da je "ozivim", pa sam zbog aktuelnosti moje situacije odlucio da je ponovo otvorim. Odlucio sam da se upustim u avanturu uzimanja stambenog kredita pa me zanimaju neka iskustva po ovom pitanju. Pregledao sam banke koje nude ovu vrstu (uz subvenciju) kredita i manje vise su slicni uslovi.
Mene interesuje koliki su troskovi pre samog dobijanja kredita? U pitanju bi bio kredit oko 40000e! Posebno me zanima ono oko procenitelja. Neke banke kazu da je potrebna vrednost procene 0.95:1. Ako sam dobro shvatio on treba da proceni nekretninu otprilike 40000/0.95 da bi ja dobio tih 40000. Kako "ubediti" procenitelja da tako proceni?! Pogotovo ako je upitanju LTV. Nije mala razlika za troskove osiguranja NKOSK 1,75% ili 2,75% a pogotovo kod nekih banaka moze biti i 3,75%!!
Sledeca stvar moze biti kapara za vlasnika stana. Da li moze nekako predugovorom definise da se kapara kasnije pretoci u ucesce?

Za ostalo ne znam, ali je sigurno de se kapara uvek moze definisati kao prva rata ispalte. Ujedno ona sluzi vlasniku da ukoliko ti odusanes iz bilo kog razloga, kao garancija i nju zadrzava u tom slucaju.

Sto se procene tice, taj raspon je minimalan, tako da ukoliko procnitelj proceni na vise nema nikakav problem.
Normalno ukoliko procenitelj proceni nekretninu na recimo 30.000 EUR, banka ti nece samo to prihvatiti vec ce traziti dodatnu garanciju. U tom slucaju i ti treba da se zapitas zasto nesto kupujes...

[Tosha2EE]

ti moras da das ucesce minimum 5% (kod subvencionisanih kredita), u tvom primeru 2000e, i onda podizes kredit od preostalih 38000e. samim tim ispunjavas uslov 0.95/1 koji si pomenuo. naravno, mozes da das i vece ucesce i time poboljsas svoj ltv racio.

obicno se kapara za vlasnika stana racuna kao ucesce.

ne zaboravi samo da imas jos troskova na samom pocetku, koji mogu da izadju jos 2-3000e (overa ugovora, upis hipoteke, osiguranje kredita, administrativni troskovi banke, troskovi procenitelja, kursne razlike, itd.)

[ivanaxe]

Kapara se racuna kao ucesce, znam iz prve ruke jer sam ovaj kredit podigla pre godinu i po dana, doduse, u skoro duplo manjem iznosu. Kod svih ovih kredita problem je i hipoteka, jer zbog starog zakona ne mozes da je preneses na drugu nekretninu, dakle, stan koji si kupio, i na njega stavio hipoteku, ne mozes da prodas. Ocekuje se da se donese novi zakon do kraja godine. Inace, ja sam ovaj problem resila uz pomoc roditelja, koji su svoj, tri puta veci stan, dali pod hipoteku.
Kad skupis sve papire, sto nije mnogo, narocito ako radis u drzavnim sluzbama, kredit dobijas u roku od desetak dana. Barem je tako bilo sa mnom,
A najvaznije - ako kupujes novi stan, obezbedi sebi vezu u inspekciji, kako bi iste sekunde kad ti nesto ponude, znao ko je investitor, kakav je, ima li sve papire, sta je s njegovim prethodnim zgradama i sl. Ako kupujes stari, nadji vezu u sudu.
I moli se bogu da te ne predju. Srecno!

[rkoma]

Pozdrav,

Što se tiče LTV racia, zabluda je da ćeš malim povećanjem vrednosti hipoteke znatno uticati na isti. Naime, kod subvencionisanih kredita LTV se računa na kompletan kredirani iznos, a primenjuje samo na deo koji daje banka. To na primeru kredita od npr. 60000 EUR znači sledeće:

Vrednost nekretnine: 60000
Učešće: 3000
Subvecija: 12000
Kredit banke: 45000

LTV racio = ((45000 + 12000) / (60000)) * 100 = 95

Na osnovu ovoga se dobija procenat osiguranja, ali on se primenjue samo na deo kredita banke, u ovom slučaju na 45000. Subvencionirani deo se ne osigurava (to piše i na sajtu NKOSK-a).

Problem je što se ovom računicom dobija LTV koji nije naveden u tabeli NKOSK-a - pretpostavljam da je razlog to što je učešće od 5% relativno skoro uvedeno kod kredita (sajt NKOSK-a nije baš ažuran). U svakom slučaju, povećanjem vrednosti nekretnine možeš dobiti da LTV padne ispod 90, ali da ga spustiš ispod 80, čini mi se malo neizvodljivo. Da bi u ovom slučaju dobio LTV 80, procenjena vrednost mora da bude malo više od 71000, što je ipak (po mom mišljenju) puno - ja ću kod procene tražiti da se vrednost poveća taman toliko da LTV bude malo ispod 90.

U bankama ćeš dobiti razna objašnjenja (bar u Novom Sadu); pokušaj da ih pitaš da li se LTV računa i primenjuje po gornjoj formuli, i garantujem da će se zbuniti. Ja sam najkompletnije objašnjenje dobio u Intesi. Obično dobiješ objašnjenja tipa: "Ma NKOSK uvek odere otprlike, tu je negde, oko 4%".

[vabugdev]

Pozdrav svima!
Ova tema vec postoji na forumu ali je u arhivi i ne mogu da je "ozivim", pa sam zbog aktuelnosti moje situacije odlucio da je ponovo otvorim. Odlucio sam da se upustim u avanturu uzimanja stambenog kredita pa me zanimaju neka iskustva po ovom pitanju. Pregledao sam banke koje nude ovu vrstu (uz subvenciju) kredita i manje vise su slicni uslovi.
Mene interesuje koliki su troskovi pre samog dobijanja kredita? U pitanju bi bio kredit oko 40000e! Posebno me zanima ono oko procenitelja. Neke banke kazu da je potrebna vrednost procene 0.95:1. Ako sam dobro shvatio on treba da proceni nekretninu otprilike 40000/0.95 da bi ja dobio tih 40000. Kako "ubediti" procenitelja da tako proceni?! Pogotovo ako je upitanju LTV. Nije mala razlika za troskove osiguranja NKOSK 1,75% ili 2,75% a pogotovo kod nekih banaka moze biti i 3,75%!!
Sledeca stvar moze biti kapara za vlasnika stana. Da li moze nekako predugovorom definise da se kapara kasnije pretoci u ucesce?

Dragi sapatnici, posle 10 meseci potrage za stanom i petljanja oko kredita, subvencije i oslobađanja od poreza na prenos apsolutnih prava, završio sam sve i sva svoja iskustva sam sabrao u jedan dokument koji možete pročitati na sledećoj adresi:

http://www.timotic.c...mbeniKredit.htm

Srećno u borbi sa đavolom.

Goran

Edited by vabugdev, 13 November 2007 - 18:01.

[swooshka]

S obzirom da radim na stambenim kreditima u jednoj nasoj banci, pokusacu ukratko da ti objasnim osnove oko ovog kredita.
Ako pod hipoteku stavljas stan koji kupuješ, njegova procena bi trebala da bude minimalno koliko je kupoprodajna vrednost, a potpuno je nebitno da li je veca, jer se ltv racio dobija tako sto se iznos kredita banke (onih 75%) podeli sa CENOM NEKRETNINE definisanom u predugovoru i pomnoži sa 100.
Troškovi su diskutabilni i najbolje bi bilo da kada odeš na razgovor u banku da ti ih pojedinačno navedu, ali otprilike računaj oko 200-300 eur fiksnih troškova (procena, obrada zahteva nkosk, overa založnih izjava i upis hipoteke, osiguranje nekretnine) + provizije banke i nkoska koje su u slučaju da daješ 5% učešća oko 3,25% na iznos kredita banke + eventualno trošak kursnih razlika (zavisi od banke do banke).
Ako si u obavezi da daš kaparu uobičajenih 10%, onda se u predugovoru navede da je 5% dato na ime učešća, a 5% na ime depozita koji se vraća nakon isplate ostatka kupoprodajne cene.

Nadam se da sam ti bar malo pomogla oko tvojih nedoumica.

[copywriter]

I ja sam zapoceo da se bavim ovim hard-coreom...
Vaznost posedovanja velike kolicine Persena je cak mozda i veca od vaznosti posedovanja dovoljno para

Imam pitanje: Ako sam stavio hipoteku na stan koji kupujem, kako u "pravilima igre" pise da ne mogu da prodajem stan u prvih pet godina, nakon cega je prodaja omogucena?

I jos ovo: da li sve banke zahtevaju da cela tri meseca imam primanja koja su dovoljna za kredit, ili ima neka koja racuna prosek na tri meseca (sto znaci da je dovoljno da u jednom od ta tri meseca imam, hm, veeeeelika primanja

Edited by copywriter, 10 February 2008 - 11:14.

[Tosha2EE]

I ja sam zapoceo da se bavim ovim hard-coreom...
Vaznost posedovanja velike kolicine Persena je cak mozda i veca od vaznosti posedovanja dovoljno para

Imam pitanje: Ako sam stavio hipoteku na stan koji kupujem, kako u "pravilima igre" pise da ne mogu da prodajem stan u prvih pet godina, nakon cega je prodaja omogucena?

I jos ovo: da li sve banke zahtevaju da cela tri meseca imam primanja koja su dovoljna za kredit, ili ima neka koja racuna prosek na tri meseca (sto znaci da je dovoljno da u jednom od ta tri meseca imam, hm, veeeeelika primanja

pretpostavljam da u prvih 5 godina ne mozes da izvrsis prevremenu otplatu kredita, a samim tim ni da skines hipoteku i prodas stan...

a ovo drugo pitanje, da pogadjam, radis u privatnoj firmi, prijavljen si na (mnogo) manje od onoga sto stvarno zaradjujes? been there, done that

ja sam se raspitivao u par banaka i dobio manje-vise isti info. sto se same banke tice, njima ne smeta ta varijanta sa jednom velikom platom koja dize tromesecni prosek.

problem je sa subvencijom jer predajes isplatne liste za tri meseca, a ne potvrdu o prosecnoj zaradi, tako da ce ti 99% biti odbijena subvencija. ja sam odustao od rizika i opredelio se za drugu varijantu, da tokom sva tri meseca imam potrebna primanja. samo sto to moze da bude prilicno finansijski opterecujuce jer moras da drzis ta primanja dok ne nadjes stan i zavrsis celu proceduru za kredit. a to moze da bude, nazalost, i mnogo duze od tri meseca:(

[copywriter]

pretpostavljam da u prvih 5 godina ne mozes da izvrsis prevremenu otplatu kredita, a samim tim ni da skines hipoteku i prodas stan...

a ovo drugo pitanje, da pogadjam, radis u privatnoj firmi, prijavljen si na (mnogo) manje od onoga sto stvarno zaradjujes? been there, done that

ja sam se raspitivao u par banaka i dobio manje-vise isti info. sto se same banke tice, njima ne smeta ta varijanta sa jednom velikom platom koja dize tromesecni prosek.

problem je sa subvencijom jer predajes isplatne liste za tri meseca, a ne potvrdu o prosecnoj zaradi, tako da ce ti 99% biti odbijena subvencija. ja sam odustao od rizika i opredelio se za drugu varijantu, da tokom sva tri meseca imam potrebna primanja. samo sto to moze da bude prilicno finansijski opterecujuce jer moras da drzis ta primanja dok ne nadjes stan i zavrsis celu proceduru za kredit. a to moze da bude, nazalost, i mnogo duze od tri meseca:(

Huh... Ima logike sve sto kazes... Hvala, u svakom slucaju

[dubes]

Mozda ce biti od pomoci www.kamatica.com/stanovnistvo-kredit-stambeni-krediti-uz-subvenciju, skupili smo sve stambene kredite uz subvenciju drzave na jedno mesto da mogu da se uporede.
A s obzirom da dobijamo bas dosta pitanja na tu temu krenuli smo i sa step by step procedurom kroz newsletter ali ima je na www.kamatica.com/istrazivanja/35/stambeni-krediti-uz-subvenciju-drzave.

poz
Dusan

[svsavic]

Kretanje 6M euribora za danas:


Znači kamata je 4,5% + 1,237% = 5,737%

Kalkulacija za kredit ućešće 12%:


http://www.beobuild....=171559#p171559

[svsavic]

Kreditni kalkukator za subvencionisane kredite:

http://chikakare.somee.com

izvor:
Stambeni Krediti (subvencionisani, komercijalni...) i Povrat PDV-a

[Paun]

http://www.politika.rs/rubrike/potrosac/Sta-treba-znati-pre-uzimanja-kredita.lt.html