Jump to content


Photo

Gradnja kuce.


  • Please log in to reply
43 replies to this topic

#1 Don quihote

Don quihote
  • Members
  • 47 posts

Posted 02 April 2007 - 15:30

Molim da me neko ko vec ima iskustva sa gradnjom kuce savetuje:)
Koji materijal da koristimo? Cigla ili Ytong?
Primorani smo na kljuc u ruke sistem zbog kredita, ali imamo mogucnost da sami nabavljamo materijal preko racuna gradjevinske kompanije.
Da li je jeftinije viskoko potkrovlje ili sprat (zbog izolacije)?
Dobili smo ponudu za 400 eura po kvadratu kljuc u ruke zajedno sa projektom, gradjevinskom dozvolom itd, nas je samo plac - da li je to mnogo?
Sve u svemu potrebne su mi sve korisne infomacije:)
Pa pomozite biggrin.gif

#2 ruskabajka

ruskabajka
  • Members
  • 473 posts

Posted 03 April 2007 - 08:13

moj savet je da ne das izvodjacu da ti projektuje kucu, nego nadji nekog ozbiljnog arhitektu. makar za idejni projekat. posle moze izvodjac da razradjuje glavni projekat, tad vise ne moze mnogo da pokvari.
ako vec moze da se bira sprat ili potkrovlje, ja bih izabrao sprat. tako moze jednog dana mnogo lakse da se dozida potkrovlje.

#3 Djuro

Djuro
  • Members
  • 1,525 posts

Posted 04 April 2007 - 16:03

400 evra za "kljuc u ruke" nije puno, cak je i sumnjivo malo.
Proveri pazljivo koje materijale ugradjuju.

#4 Loza

Loza
  • Members
  • 244 posts

Posted 04 April 2007 - 17:34

stvarno ima li neko vise iskustva sa tim fazonom 'kljuc u ruke'?

koje firme preporucujete, materijal koji koriste, koliko dugo cekate, gde mogu da nadjem linkove jer verovatno ima vise tih kompanija.

i da li oni kada odobrimo projekat idu da trazu dozvole za gradnju od opstine ili to moramo mi da uradimo?

evo gledam taj Ytong blok, ne mogu da nadjem do koje temperature +/- je otporan i kolika mu je garancija?

Edited by Loza, 04 April 2007 - 17:37.


#5 Tresko

Tresko
  • Members
  • 7,316 posts

Posted 05 April 2007 - 12:50

Ono što je najbitnije kod ovakve operacije, je da se napravi dobar, rigidan ugovor sa izvodjačem radova, gde će se tačno fiksirati rokovi izgradnje, po fazama. I naravno, penali za kašnjenje. I dati na znanje izvodjaču da imate nameru da se striktno držite odredbi, bez popuštanja. Naravno, plaćanje tek nakon 100% završenog posla, i obavljenog tehničkog prijema.
Ne popuštati u pogledu avansa, i ako je moguće ne davati nikakav avans.
Jer, lako je graditi kuću tudjim parama(mislim na "biznismene" izvodjače).

#6 pcelica

pcelica
  • Members
  • 492 posts

Posted 05 April 2007 - 13:48

QUOTE(Don quihote @ 2 Apr 2007, 16:30)
Molim da me neko ko vec ima iskustva sa gradnjom kuce savetuje:)
Koji materijal da koristimo? Cigla ili Ytong?
Primorani smo na kljuc u ruke sistem zbog kredita, ali imamo mogucnost da sami nabavljamo materijal preko racuna gradjevinske kompanije.
Da li je jeftinije viskoko potkrovlje ili sprat (zbog izolacije)?
Dobili smo ponudu za 400 eura po kvadratu kljuc u ruke zajedno sa projektom, gradjevinskom dozvolom itd, nas je samo plac - da li je to mnogo?
Sve u svemu potrebne su mi sve korisne infomacije:)
Pa pomozite biggrin.gif



sto neko reche to je sumnjivo malo love.

ne zaboravite zalihu bensedina biggrin.gif

#7 DjA

DjA
  • Members
  • 2,189 posts

Posted 10 April 2007 - 12:52

QUOTE(Don quihote @ 2 Apr 2007, 16:30)
Molim da me neko ko vec ima iskustva sa gradnjom kuce savetuje:)
Koji materijal da koristimo? Cigla ili Ytong?
Primorani smo na kljuc u ruke sistem zbog kredita, ali imamo mogucnost da sami nabavljamo materijal preko racuna gradjevinske kompanije.
Da li je jeftinije viskoko potkrovlje ili sprat (zbog izolacije)?
Dobili smo ponudu za 400 eura po kvadratu kljuc u ruke zajedno sa projektom, gradjevinskom dozvolom itd, nas je samo plac - da li je to mnogo?
Sve u svemu potrebne su mi sve korisne infomacije:)
Pa pomozite biggrin.gif


Preporucujem ti da obavezno nadjes nekoga ko ce na gradilistu biti nadzorni organ, znaci neka osoba iz struke, a kojoj mozes da verujes, jer su izvodjaci spremni na sve i svasta (npr. da ti u plocu zabetonira dzak od cementa ili nekakav drugi otpad), ma svasta.

Bilo bi dobro da ti garantuju npr. da ti malter nece otpadati posle 2 godine... itd..

U principu tu ima mnooooogo stvari, a u Srbiji moras da budes i pravnik i ekonomista i arhitekta i sve ostalo ako hoces da nesto radis.

Sto se tice cene od 400 evra/m2..... ne znam da li je jeftino ili skupo, najvaznije je da bude kvalitetno.

Cigla je zakon, ja sam skeptik prema tim materijalima (owo ono).

I jos nesto... projekat pregledaj 5 puta pre nego se odlucis za konacnu verziju. Pogledaj visinu i sirinu vrata koju su ti ostavili i ostale dimenzije po prostorijama. To kazem da se ne bi desilo da ti ulazna vrata budu visine 2 i sirine 90 cm kao sto je neka sestra nacrtala u projektu za kucu mojim roditeljima. Ni fotelju da uneses rolleyes.gif

#8 alberto.ascari

alberto.ascari
  • Members
  • 17,742 posts

Posted 11 April 2007 - 08:23

Nemoj to da radiš sam, pogotovo ako nemaš pojma o gradjevinarstvu. Plati nekog da ti radi inženjering, od početka do kraja, od uvodnog (idejnog) projekta, preko projekta za gradjevinsku dozvolu i izvodjačkog projekta. Da ti kontroliše arhitektu, da ne crta sebi za tvoje pare spomenik za života, da kontroliše budžet i termine izdavanja dozvola i gradjevinskih radova, da ti spremi ugovor, najbolji su tipski. Bez obzira na visinu investicije, daj pravniku da ti napiše ugovor, ako je to nešto veće ja bih koristio FIDUC ugovor, sa njim si kao investitor zaštićen kao medved.

U CZ za 400EUR/m2 možeš da napraviš vrlo jednostavan i izuzetno jeftin magacin, halu sa prefabrikovanim skeletom, fasadom od sendvič panela i minimumom instalacija. To je cena samo gradjevinskih radova, nije u tome parcela ni eventualne investicije na dovodjenje infrastrukture na granicu parcele. S obzirom da je u Srbiji sve skuplje, jer se uvozi + se krade na veliko, ova cena je teška prevara, a kad jednom uletiš u šemu sa tim lopovima (nemam drugi izraz) što ti to nude, onda ima da te izmuzu da ćeš da se čudiš. Polako i oprezno.

#9 Crni_Gruja

Crni_Gruja
  • Members
  • 101 posts

Posted 13 April 2007 - 10:25

Koristi ciglu ili giter blok jer je prirodni materijal, termicki je inertan i dugotrajan. Obavezno napravi dobru hidroizolaciju i termo fasadu jer je to osnova za kvalitetan zivot u kuci. 400 E/ m2 je relativna stvar jer znam da to moze i malo jeftinije ali i mnogo skuplje - pravo pitanje je kvalitet materijala posebno onih zavrsnih - podne obloge, plocice, sanitarna keramika, stolarija itd. Najbolje je da se sam raspitas za cene ovih materijala pa da na osnovu onoga sto zelis i sto sebi mozes da priustis, trazis ponude izvodjaca za izgradnju kuce sa takvim materijalima. Ponavljam i ja - projekat, projekat i projekat su ti najbitniji. Imas i tipske, gotove projekte sa veoma simpaticnim kucama pogledaj mozda ti se nesto svidi. Potkrovlje ili sprat zavisi od namene a ne od cene izolacije jer tako kako si ti postavio stvar mozes da ustedis mozda 1000 E a da upropastis 70m2. Ako su u pitanju samo spavace sobe onda potkrovlje a ako je ideja neka nezavisna stambena jedinica onda sprat. Idi na minimalnu kvadraturu koja zadovoljava tvoje potrebe a sredstva koja ces tako osloboditi preusmeri u kvalitet. Ja znam da meni treba 600 - 700 E/m2 za ono sto ja hocu a u pitanju je samo pristojan (dugo odrziv, bez kasnijih skupih investicija) kvalitet - visoki podrum sa prizemljem i veoma malim potkrovljem bez imalo perverzija tipa skupa italijanska kermamika, bezobrazni mermer, djakuzi, solarijum, teretana... to sve ostavljam za neki sledeci zivot :-)

#10 igorsr

igorsr
  • Members
  • 138 posts

Posted 28 April 2007 - 23:27

Cena od 400eura po kvadratu je relativno realna?
Ako imas nekog prijatelja koji ima gradjevinsku firmu ili stovariste,dogovori se sa njim da ti omoguci da direktn iz fabrike (cementa,cigle,bloka) nabavljas materijala,a za uzvrat mu ti daj kes a on da placa preko racuna,obostrana usluga?

Savet izvodjac i projektant razliciti ,inace ce te ubiti naknadnim radovima

u srbiji postoji praksa da se tesko prihvata sve sto je novo,mada ytong blokovi i nisu novi.
svejedno odluci sam?

P.S. "vi gospodo sto preporucujete rad na crno,u fazonu nadji 3 zidara i gotovo a ovamo se zalazete za neku evropu ,zapitajte se gde ste"

moj savet ti je da to uradis legalno sa gradjevinskom firmom

poz

#11 igorsr

igorsr
  • Members
  • 138 posts

Posted 28 April 2007 - 23:29

I jos nesto za avans i rok se obezbedi menicom ili bankarskom garancijom izvodjaca

#12 milenag

milenag
  • Members
  • 14 posts

Posted 14 May 2007 - 23:08

Već ste prikupili dobrih saveta od predhodnih postova. Ja ću samo da naglasim da je veoma važno dobro definisati projekat i odabrati kvalitetne materijale. Definitivno je bolje izgraditi manju kvadraturu dobrog kvalieta nego veću ukoliko morate uštedeti na materijalu. Cena od 400evra/m2 ne znači mnogo ukoliko se ne precizira kakav materijal se koristi i koja je vrsta gradnje. Faktori koji utiču na cenu po kvadratu su:

- vrsta zidova
- tip izolacije
- vrsta krova
- kvalitet i tip prozora
- kvalitet pločica/parketa
- grejanje
- sanitarije u kupatilu ako su uključene u cenu

Da Vam dam neku predstavu o cenama, grubi radovi zidovi+krov je oko 200 evra po m2 (uključujući rad + materijal).
Razlika od 200 do 400 evra po kvadratu potpuno zavisi od kvaliteta i tih preostalih 200 evra i nije tako mnogo ukoliko želite kvalitet u svemu.

I kao što neko predhodno pomenu, gotova legalna kuća košta mnogo više od samog troška izgradnje. U globalu, troškove možete podeliti ovako:

- plac, porez na prenos absolutnih prava (5% od vrednosti placa)
- urbanistički projekat ukoliko je potreban, troškovi geometra
- arhitektonski projekat (idejni , glavni)
- taksa za uređenje građevinskog zemljišta ( najjeftinija u Beogradu za petu zonu je oko 50 evra po kvadratnom metru kuće).
- razni priključci za vodu, kanalizaciju, struju, telefon
- sama izgradnja.

I zaista nije lako proći kroz kompletan proces izgradnje kuće. Ja to vrlo dobro znam jer sam uključena u biznis izgradnje legalnih kuća sa sistemom “ključ u ruke”.
Na našem blogu možete naći puno korisnih informacija o proceduri dobijanja građevinske dozvole, izgradnji, materijalima itd.

http://www.beodom.co...journal/entries

Što se tiče Ytong-a, ja bih takođe preporučila ciglene blokove. Možete koristiti velike opeka blokove kao naprimer Wienerberger POROTHERM kome ne treba dodatni sloj toplotne izolacije. Možete proveriti da li bi odgovarao Vašem projektu:

http://www.beodom.co...ty/construction

Pozdrav.

#13 van_Dyke

van_Dyke
  • Members
  • 127 posts

Posted 16 May 2007 - 19:02

kako ne bih otvarao novu temu ovde cu postaviti pitanje(nadam se da ne smetam)
ako bi neko mogao da mi kaze koliko bi kostala investicija pravljenja garaze dimenzija: duzina3.5m, sirina 3m, visina 2.5m... krov bi bio od salonita.. znaci nista specijalni, samo zidanje, malteracija, i krecenje iznutra
zna li neko ?

#14 Slaven

Slaven
  • Members
  • 16,525 posts

Posted 17 May 2007 - 09:41

QUOTE(milenag @ 15 May 2007, 00:08) <{POST_SNAPBACK}>
..


gospodjo milena

pregledah ovu stranicu vase firme i ostah iznenadjen s obzirom na kalkulaciju koju ste naveli u prijedlogu (400 tj. 600 €)?

moze li se znati, ukljucuje li ta cijena i popratne troskove koje navodite pod

- plac, porez na prenos aPsolutnih prava (5% od vrednosti placa)
- urbanistički projekat ukoliko je potreban, troškovi geometra
- arhitektonski projekat (idejni , glavni)
- taksa za uređenje građevinskog zemljišta ( najjeftinija u Beogradu za petu zonu je oko 50 evra po kvadratnom metru kuće).
- razni priključci za vodu, kanalizaciju, struju, telefon


ili su oni >van< cijene od 600 €?

pitam to jer mi je nelogicno da netko prodaje 150 m² stambenog prostora za 160.000 €, a da su mu kostanja po m² 800/900 €.


pa samo mjesec dana >cekanja< koji je izazvan nesmotrenoscu vase firme u svezi prikljucka glavnome putu dovodi vasu firmu u poziciju - trzisnog gubitnika?

hocu reci, ili je kalkulacija precjenjena s vase strane ili vasa firma radi besplatno - stambene objekte. smile.gif

*ako uhvatite vremena bilo mi drago cut' vas odgovor

#15 milenag

milenag
  • Members
  • 14 posts

Posted 17 May 2007 - 17:37

Evo da malo pojasnim situaciju. Kao što sam ranije rekla cena osnovne konstrukcije je oko 200 evra po kvadratu. Ako gradite sa dobrim kvalitetom, cena završene kuće se može popeti i 450 do 500 evra po kvadratu.
Samo da napomenem da kvalitet ne znači uvek mnogo skuplje. Nekada je to pitanje dobrog izbora. Na primer, gradnja sa POROTHERM-om ne košta više nego klasični zid ozidan sa giter blok+ toplotna izolacija+opeka, ali je mnogo bolji. Krov sa Decra-Octava nije mnogo skuplji od klasičnog krova ali je mnogo bolji. I tako dalje….

Onda, plac, projekat, porezi, priključci, sve to ide povrh ovih 500 evra/m2. Znači, ovisno od veličine placa i lokacije i sve što treba uraditi da se plac pripemi, možete dodati još 100 do 200 evra po kvadratu i čak mnogo više.

I povrh svega toga, dodajte troškove koordinacije i promocije.

U Beogradu, u ovom biznisu, investitori nisu zadovoljni ako ne ostvare dobit od 100%. I sve podrede ostvarenju što većeg profita. To objašnjava loš kvalitet novogradnje za prodaju u Beogradu. Mi dolazimo iz drugog okruženja. Mi, kao firma, zadovoljni smo ako ostvarimo dobit između 20-30 %. I mi gradimo novi biznis koji će biti poznat po kvalitetu i transparentnosti. Ovo je, predpostavljam, novo u Beogradu.

A to za mesec dana zakašnjenja. Mi smo transparentni i kažemo otvoreno kako stvari stoje. Situacija sa zemljištem u Srbiji nije nimalo jednostavna. Pogotovo ako se malo udaljite od centra grada. Mi se usavršavamo u toj oblasti na uštrb malih grešaka. I to svoje stečeno znanje delimo na našoj veb stranici sa zainteresovanim ljudima da i oni ne naprave iste greške. Trebali biste nam se zahvaliti što pravimo greške za vas smile.gif .

Pozdrav.